GESTION IMMOBILIÈRE - TRAVAUX - 03.05.2021

Focus sur une construction sur le terrain d’autrui

Le Code civil fixe des règles particulières lorsqu’une personne construit un ouvrage sur un terrain qui est la propriété d’une autre personne. Quelles sont ces règles ? S’appliquent-elles si un ouvrage est construit par un locataire ? Le point, au vu d’un arrêt !

Construction chez un tiers : le principe

La règle de principe. L’article 555 du Code civil fixe certaines règles lorsqu’un ouvrage est construit par un tiers, avec des matériaux lui appartenant, sur le fonds (terrain) d’autrui. Dans ce cas, le propriétaire du fonds (terrain) concerné dispose d’une option, en principe. Il peut décider soit d’obliger le tiers à supprimer l’ouvrage construit (option 1), soit de conserver la propriété de l’ouvrage (option 2).

Option 1. Si le propriétaire exige la suppression (démolition) de l’ouvrage, celle-ci peut/doit être exécutée aux frais du tiers, sans aucune indemnité pour celui-ci. Le propriétaire peut en outre réclamer des dommages-intérêts, au titre de préjudices.

Option 2. Il a été jugé « que tout ce qui s’unit et s’incorpore à la chose appartient au propriétaire, de sorte que, lorsque des constructions ont été faites par un tiers avec des matériaux lui appartenant, le propriétaire du terrain a le droit d’en conserver la propriété, sauf à indemniser le tiers évincé »(Cass. 3e civ. 17.09.2020 n° 19-15503) . Si le propriétaire conserve ainsi la propriété de l’ouvrage construit (on parle d’accession), il doit indemniser le tiers. Il peut, à son choix, lui rembourser une somme correspondant à l’augmentation de valeur du fonds, soit le coût des matériaux et de la main-d’œuvre.

Conseil. La mauvaise foi du tiers n’est pas de nature à le priver de son droit à indemnisation (Cass. 3e civ. 24.09.2020 n° 19-16694) . L’article 555 du Code civil peut/doit être écarté dans les rapports entre concubins, dans certains cas (Cass. 1e civ. 02.09.2020 n° 19-10477) .

Construction chez un tiers : la nuance

Tiers de bonne foi. Le propriétaire ne peut exiger la suppression d’un ouvrage construit par un tiers de bonne foi. En pareil cas, il peut être tenu de conserver l’ouvrage, en remboursant au tiers l’une ou l’autre des sommes visées précédemment, en option 2 (C. civ. art. 555, al. 4) .

Sous condition. Par arrêt de principe, la Cour de cassation vient de rappeler avec fermeté « que la bonne foi au sens de l’article 555 du code civil s’entend par référence à l’article 550 du même code et concerne celui qui possède comme propriétaire en vertu d’un titre translatif de propriété dont il ignore les vices »(Cass. 3e civ. 15.04.2021 n° 20-13.649 ; déjà : Cass. 3e civ. 29.03.2000 n° 98-15734) .

Construction chez un tiers : bien loué

Le principe. Les règles posées par l’article 555 du Code civil sont en principe applicables dans les rapports entre un propriétaire-bailleur et un locataire, lorsque celui-ci construit/réalise un ouvrage (Cass. 3e civ. 03.10.1990 n° 88-18415) . L’accession prévue par l’article 555 du Code civil (option 2 précitée) produit ses effets en fin de bail.

La nuance. Un locataire ne peut se prévaloir de sa « bonne foi » (p.ex. en raison de l’accord du bailleur) pour faire obstacle à la suppression d’un ouvrage (si demandée) et réclamer une indemnisation (Cass. 3e civ. 01.06.2010 n° 08-21254) .

En pratique. L’article 555 du Code civil n’étant pas d’ordre public, un bail peut fixer des règles du jeu particulières. Pour un bail commercial, il est prudent, pour diverses raisons, de négocier d’emblée le sort d’ouvrages réalisés par un locataire, avec une clause dite d’accession (exemples en notice). Ceci peut aussi être utile pour prévenir des litiges pour un contrat de location portant sur un terrain (p.ex. Cass. 3e civ. 04.03.2021 n° 19-26343) .

Conseil. L’ensemble de ces règles, et notamment celles d’accession, concernent des constructions ou ouvrages nouveaux, mais aussi des plantations chez un tiers. Ne sont pas concernés de (simples) travaux de réparation ou d’amélioration impactant un ouvrage préexistant. Le sort des améliorations est régi par d’autres textes.

Le propriétaire du terrain dispose d’une option (suppression de l’ouvrage ou conservation avec indemnisation), sauf si le tiers constructeur est de bonne foi, notion qui est entendue strictement par les juges (un locataire ne peut se prévaloir de sa bonne foi).

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