BAIL COMMERCIAL - RENOUVELLEMENT - 12.05.2021

Renouvellement de bail : un accord est un accord !

La Cour de cassation s’est récemment prononcée sur les modalités de renouvellement d’un bail commercial, et le montant du loyer du bail renouvelé, lorsque le renouvellement du bail est demandé par le locataire. La décision rendue mérite grande attention...

Pour un bail à renouveler...

Bail commercial = droit au renouvellement. Dans les conditions fixées par le Code de commerce, un locataire bénéficie en principe d’un droit au renouvellement (C. com. art. L 145-8) . Pour la Cour de cassation, « à défaut de convention contraire, le renouvellement du bail commercial s’opère aux clauses et conditions du bail venu à expiration, sauf le pouvoir reconnu au juge en matière de fixation de prix »(Cass. 3e civ. 17.05.2006 n° 04-18330) .

Demande du locataire. En l’absence de congé, un locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande dans les six mois précédant son expiration ou, le cas échéant, à tout moment au cours de sa (tacite) prolongation. La demande peut/doit être notifiée au bailleur par huissier, ou par LRAR (C. com. art. L 145-10) .

Côté bailleur. Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte d’huissier, faire connaître au locataire s’il refuse le renouvellement. À défaut de réponse (en cas de silence) durant ce délai de trois mois, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail (C. com. art. L 145-10, al. 4) .

Du nouveau pour fixer le loyer...

Pour le loyer du bail renouvelé... Des locaux sont loués avec un loyer annuel de 300 000 €. Le locataire sollicite le renouvellement du bail, ce qui est accepté par le bailleur. Puis le locataire lui demande que le loyer du bail renouvelé soit fixé à 123 000 €. Devant le refus du bailleur, le locataire décide de saisir le juge en fixation du loyer...

... un accord exprès sans réserve s’impose. La Cour de cassation a écarté la demande du locataire, pour les motifs suivants. Le locataire avait demandé le renouvellement «  aux clauses et conditions du précédent bail » . Le bailleur « avait ensuite exprimé son accord pour un renouvellement aux mêmes clauses et conditions antérieures » . Les parties, ayant toutes deux exprimé leur volonté de voir renouveler le bail « aux mêmes clauses et conditions antérieures » sans « mention d’aucune réserve », avaient donc conclu un « accord exprès sur les conditions et clauses du bail précédent » . (Cass. 3e civ. 15.04.2021 n° 19-24231) .

Nos conseils

Côté bailleur : attention ! Un locataire pourrait aussi, à notre avis, tenter de se prévaloir de l’arrêt du 15.04.2021 pour essayer de faire obstacle, dans les conditions posées par l’arrêt, à une demande en fixation judiciaire du montant du loyer d’un bail renouvelé (à la hausse), émanant du bailleur. L’arrêt invite tout bailleur (et ADB) à être très prudent pour rédiger la réponse à une demande de renouvellement, mais aussi un congé avec offre de renouvellement. Pensez à formuler au besoin une réserve pour le montant du loyer...

Ce qu’il faut prévoir. Un bailleur qui, sans être opposé au principe du renouvellement, entend réclamer une hausse du montant du loyer, a intérêt de mentionner le loyer qu’il propose dès la réponse à la demande de renouvellement (ou le congé avec offre de renouvellement). À défaut, le nouveau loyer ne peut être dû qu’à partir d’une demande ultérieure par huissier, LRAR, ou mémoire (C. com. art. L 145-11 et R 145-1) .

Contentieux. Toute contestation relative à la fixation du loyer d’un bail renouvelé est à porter, devant le président du tribunal judiciaire. La procédure sur mémoire s’applique (C. com. art. R 145-23) .

Si un locataire demande le renouvellement aux clauses et conditions du précédent bail, avec acceptation par écrit et sans réserve du bailleur, ceci fait obstacle à une demande ultérieure de fixation judiciaire du loyer. Rigueur de mise dans vos écrits...

Contact

Éditions Francis Lefebvre | 42 Rue de Villiers, CS50002 | 92532 Levallois Perret Cedex

Tél. : 03 28 04 34 10 | Fax : 03 28 04 34 11

service.clients.pme@efl.fr | pme.efl.fr

SAS au capital de 241 608 € • Siren : 414 740 852
RCS Nanterre • N°TVA : FR 764 147 408 52 • APE : 5814 Z