AGENTS IMMOBILIERS - DIVERS - 12.05.2021

Un souci pour l’estimation d’un bien ?

Certains médias se sont fait l’écho d’une décision de justice qui a condamné un agent immobilier, mandaté en vente, au motif qu’il avait surestimé la valeur d’un bien lors de sa mise en vente. Que faut-il savoir sur cette décision ? Quels enseignements en tirer ?

Une affaire à méditer...

Pour la petite histoire. En juin 2012, un agent immobilier (AI), sollicité par un couple propriétaire d’une maison, estime par courrier que le bien présente une valeur d’environ 400 000 € net vendeur. Un mandat de vente exclusif est régularisé pour un montant de 410 000 € (prix net vendeur: 390 000 €). Dès juin 2012, le couple se porte acquéreur, par l’intermédiaire de l’AI, d’une autre maison pour un prix de 309 000 €, avec un prêt relais (331 000 €). Le compromis de vente est réitéré fin 2012. Mais sa maison ne trouve pas acquéreur... Le couple décide donc de contacter d’autres AI, qui indiquent que le prix estimé est trop élevé. Le couple accepte des baisses de prix successives, et parvient à vendre sa maison en novembre 2014, pour 242 000 €. En 2017, le couple décide d’assigner l’AI afin de voir engager sa responsabilité contractuelle en raison d’un manquement à son obligation de conseil, et obtenir la réparation de ses préjudices.

La décision. Saisie du litige, la Cour d’appel de Rouen a retenu la responsabilité de l’AI pour manquement à son obligation d’information et de conseil, outre pour « défaut de loyauté ». Pour les juges, si « une évaluation n’a pas valeur d’expertise, elle engage néanmoins la responsabilité de son auteur dès lors qu’elle émane d’un professionnel de l’immobilier qui doit être en mesure de fournir une évaluation la plus proche possible du prix du marché » . Les juges soulignent, en outre, que l’AI ne pouvait en qualité de professionnel ne pas être conscient « de l’incidence de l’évaluation annoncée » sur la décision du couple de se rendre immédiatement acquéreur d’un autre bien avec un prêt relais, une vente rapide de leur bien lui laissant espérer un remboursement rapide du prêt (et la réalisation d’une plus-value). L’AI a été condamné à hauteur de 28 511,07 € pour perte de chance, et 5 000 € pour préjudice moral (CA Rouen 25.03.2021 n° 19/01978 – inédit N° Portalis DBV2-V B7D IFUH) .

... du côté agent immobilier !

Prudence de mise. Si la portée de l’arrêt d’appel mérite d’être nuancé (un pourvoi en cassation est possible), il invite tout AI à la prudence pour un avis de valeur. Il révèle qu’un AI n’est donc pas à l’abri d’un procès pour manquement à son devoir de conseil, au titre d’une sous-évaluation (CA Bordeaux 07.03.2018 n° 17/00422) , mais aussi d’une surestimation manifeste d’un bien.

Rigueur de mise. Au plan déontologique, si vous êtes sollicité pour un avis de valeur, informez le client qu’il ne constitue pas une expertise, en précisant s’il y a lieu que vous possédez ou envisagez d’acquérir des intérêts pour le bien (C. déont. art. 6, 4° et 9, 3°) . Pour éviter toute confusion avec une expertise, rédigez avec soin un avis de valeur en y posant des réserves (p.ex. en notice). Un avis de valeur peut parfois être pris en compte par des juges (Cass. 3e civ. 25.03.2021 n° 20-14654) .

Ce à quoi il faut veiller. Veillez à être correctement assuré en RCP pour ce type de litige, et pensez à déclarer un sinistre en temps utile auprès de votre assureur. Pensez à bien mentionner vos tarifs (TTC) pour un avis de valeur (ou équivalent) dans votre barème d’honoraires.

Ce à quoi il faut aussi penser. Si l’on vous sollicite pour donner votre opinion sur la pratique d’un confrère pour ses estimations , pensez à respecter vos obligations déontologiques, en matière de confraternité. Veillez à « faire preuve de prudence, de mesure et de tact »(C. déont. art. 10) , y compris si la méthode de closing utilisée est discutable .

Attention ! En cas de surestimation dans la fixation du prix d’un produit commercialisé en Vefa, un AI peut aussi être condamné au titre de « la perte d’une chance de contracter à des conditions loyales »(Cass. 3e civ. 14.01.2021 n° 19-24893) .

Une cour d’appel a condamné un agent immobilier, en raison d’une surestimation (avérée) d’un bien rentré sous mandat exclusif, au titre des préjudices causés au vendeur. La prudence et la rigueur sont de mise pour établir vos avis de valeur !

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