VENTE IMMOBILIÈRE - CONDITION SUSPENSIVE - 12.05.2021

Une condition suspensive... pour un permis de construire ?

Un acquéreur vous demande d’insérer, dans une promesse de vente, une condition suspensive (CS) portant sur l’obtention d’un permis de construire (PC) pour un projet de travaux sur le terrain/bien vendu. La vigilance s’impose, au vu d’une récente décision...

Pour une condition suspensive « PC »...

Une condition licite. Une promesse de vente peut comporter une condition suspensive (CS), dans le seul intérêt de l’acquéreur, portant sur l’obtention par celui-ci d’un permis de construire (PC).

Délai à respecter. Comme cela a été jugé, en principe, lorsqu’un « délai est prévu pour la réalisation de la condition suspensive et qu’à la date prévue pour la réitération par acte authentique, cette condition n’est pas accomplie, la promesse est caduque »(Cass. 3e civ. 23.09.2020 n° 19-16949) .

Droit à indemnisation. Une CS « est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement »(C. civ. art. 1304-3) . Une promesse peut comporter une clause pénale fixant une indemnité pour le cas où l’acquéreur ne respecte pas ses engagements, au titre de la CS.

Une mésaventure à méditer...

Le contexte. Une SCI régularise avec un promoteur un compromis avec une CS portant sur l’obtention d’un PC pour un programme de 1 100 m² de surface plancher minimum. La CS prévoit une demande de PC à déposer sous 12 mois, et comporte une clause pénale pour le cas où le promoteur ne respecterait pas ses engagements.

Le litige. Le promoteur ne dépose pas une demande de PC, mais une déclaration préalable de travaux, portant sur un projet de division du terrain. Reprochant au promoteur de n’avoir pas sollicité son PC dans le délai prévu, la SCI notifie la caducité de la promesse, et réclame le paiement de la clause pénale. De son côté, le promoteur demande l’exécution forcée de la vente.

La décision. La Cour de cassation a donné raison... à la SCI. Le promoteur devait avoir obtenu un PC sous 12 mois. Le compromis prévoyait que le prix de vente serait fixé en multipliant une certaine somme par le nombre de m² de surface de plancher, lequel ne pouvait résulter que d’une demande de PC, de sorte que le prix de vente n’était pas déterminable à la fin du délai. Le promoteur ne justifiant pas avoir obtenu le PC, la SCI était fondée à invoquer la caducité de la promesse, et le bénéfice de la clause pénale (Cass. 3e civ. 01.04.2021 n° 20-14194) .

Qui invite à la rigueur...

Vitesse n’est pas précipitation. Il peut être prudent de s’assurer de la faisabilité du projet d’un acquéreur, profane ou professionnel, avant même la signature d’une promesse. L’idéal est de demander un certificat d’urbanisme (CUb).

Où une CS est négociée. La clause/rubrique de l’acte doit être rédigée avec soin, pour prévenir des litiges (Cass. 3e civ. 09.07.2020 n° 18-25181) . Privilégiez une CS portant sur un PC purgé de tous recours (modèle en notice).

Ce à quoi il faut penser. Dans son arrêt, la Cour de cassation a pris soin de souligner que la SCI n’avait pas accepté la modification du projet initial. Un acquéreur qui entend modifier le projet de construction visé par une CS a tout intérêt à négocier, avec le vendeur, un avenant à la promesse.

Côté agent immobilier/notaire. Veillez à conseiller utilement vos clients. Notez que, pour la vente d’un terrain à bâtir à des particuliers, il a été (re)jugé que des « notaires se devaient d’attirer l’attention des acquéreurs sur les risques qu’ils encouraient en s’engageant avant d’avoir sollicité et obtenu un permis de construire ayant acquis un caractère définitif, et de les informer de la possibilité d’insérer une condition résolutoire dans l’acte de vente »(Cass. 1e civ. 09.09.2020 n° 19-14361) .

Si un vendeur accepte une condition suspensive portant sur un permis de construire, la promesse de vente doit être négociée et rédigée avec soin (prix, projet, clause pénale, ...). Côté agent immobilier et notaire, veillez à conseiller utilement vos clients.

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