COPROPRIÉTÉ - RÈGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ - 12.05.2021

Une mise en conformité du règlement à prévoir ?

Dans le cadre de la loi Elan de 2018, le législateur est venu imposer une mise en conformité d’un règlement de copropriété, afin que les parties communes spéciales d’une copropriété soient expressément mentionnées dans ce document. Un point s’impose...

Pour des parties communes spéciales...

Loi Elan : apport. Comme expliqué dans un conseil (lire l'article) , la loi Elan du 23.11.2018 (JO du 24.11.2018) est venue compléter la loi du 10.07.1965 de divers textes, concernant les immeubles en copropriété. La loi Elan a notamment consacré la notion de « parties communes spéciales », en précisant que leur création « est indissociable de l’établissement de charges spéciales » . Une décision les concernant peut/doit être prise soit au cours d’une assemblée spéciale réunissant les copropriétaires concernés, soit au cours d’une assemblée générale (AG) des copropriétaires, seuls les copropriétaires concernés prenant alors part au vote (loi de 1965 art. 6-2) .

Réforme de 2019 : incidence. Les textes issus de la loi Elan ont été repris et complétés par l’ordonnance 2019-1101 du 30.10.2019 (réforme du droit de la copropriété). Les parties communes spéciales ont été définies comme les parties communes « affectées à l’usage ou l’utilité de plusieurs copropriétaires »(loi de 1965 art. 6-2, al. 1) . Notez que les parties communes spéciales « sont exclusivement affectées aux copropriétaires dont elles sont la propriété »(Cass. 3e civ. 08.04.2021 n° 19-19201) .

Où une mise en conformité s’impose...

Ce qui est exigé. Depuis la loi Elan, l’existence de parties communes spéciales est « subordonnée à leur mention expresse » dans le règlement de copropriété – RC (loi de 1965 art. 6-4) . La réforme de 2019 a précisé qu’un RC doit énumérer, s’il y a lieu, les parties communes spéciales (loi de 1965 art. 8, I) .

Mise en conformité. La loi Elan est venue prévoir que toute copropriété devait faire le nécessaire pour mettre en conformité son RC, au besoin, d’ici le 22.11.2021 (en principe). À cette fin, la loi Elan a précisé que le syndic de copropriété devait inscrire, à l’ordre du jour de chaque AG, la question de la mise en conformité du RC (loi Elan art. 209, II) .

Des précisions utiles...

Des recommandations. Dans le cadre d’une « préconisation » datée du 22.04.2021, le groupe de recherche sur la copropriété (Grecco) a fourni d’utiles recommandations afin de réaliser, en ordre, la mise en conformité du RC, pour les parties communes spéciales. Notez que le Grecco recommande au législateur de différer le délai de mise en conformité au 31.12.2023 au plus tôt...

Comment ? Selon la loi Elan, la décision de mise en conformité peut/doit être votée/adoptée à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés (loi Elan art. 209, II) . Selon le Grecco, on pourrait prendre en compte les copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance (loi de 1965 art. 24, I) .

Quand ? La mise en conformité du RC est nécessaire si la mention de parties communes spéciales figure dans tout autre document que le RC stricto sensu : état descriptif de division, résolution d’AG n’ayant pas donné lieu à modification du RC, autre acte (P.ex. partage). À défaut d’opposabilité d’une décision d’AG à tous les copropriétaires, un autre vote est à prévoir (cf. Grecco, « point de vigilance ») .

Ce à quoi il faut penser. L’obligation légale de mise en conformité porte sur la nécessité de s’assurer que des parties communes spéciales sont bien expressément mentionnées dans le RC. Toutefois, le Grecco conseille, au vu de l’article 6-2 de la loi de 1965, de compléter au besoin la mise en conformité par l’introduction, dans le RC, d’une clef ou d’une grille de répartition de charges correspondante aux parties communes spéciales. Une seconde résolution est à prévoir, à ce sujet.

Conseil. La mise en conformité du RC prévue par la loi Elan doit aussi porter sur les « parties communes à jouissance privative » (cf. notice).

Côté syndic de copropriété, tenez compte des recommandations du Grecco pour faire voter en AG, en temps utile, les résolutions qui s’imposent pour la mise en conformité du règlement de copropriété. Pensez à la clef de répartition des charges.

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