GESTION IMMOBILIÈRE - ÉQUIPEMENTS - 12.05.2021

Une vidéosurveillance, dans une copropriété résidentielle ?

Dans une copropriété, des propriétaires souhaitent voir ou pouvoir installer un système de vidéosurveillance. L’installation est-elle possible, notamment en partie commune à jouissance privative ? Quelle est la marche à suivre ? Que doit faire le syndic ?

Outre une récente décision de cour d’appel, la problématique mérite l’examen à la lumière de réponses ministérielles portant sur l’installation en copropriété d’un équipement de vidéosurveillance sur des parties communes à jouissance privative (rép. min. : JOAN 06.10.2020 p. 6900 n° 30267 et JOAN 13.04.2021 p. 3310 n° 34788) .

Du côté des copropriétaires

Prudence de mise. La captation d’image par un équipement de vidéosurveillance installé par un (co)propriétaire ne doit en aucun cas porter atteinte au droit au respect de la vie privée de chacun (voisins, visiteurs, ...) , outre au droit à l’image. Toute pratique, de nature à tomber sous le coup du délit pénal d’atteinte à l’intimité de la vie privée d’autrui, est à prohiber (C. pén. art. 226-1) . Un dispositif ne doit pas servir à « surveiller » en temps réel les allées et venues de résidents ou visiteurs (Cass. 3e civ. 11.05.2011 n° 10-16967) .

Autorisation en AG. Il convient d’apprécier au cas par cas si l’installation d’un équipement de vidéosurveillance en partie commune à jouissance privative nécessite ou non une autorisation préalable de l’assemblée générale (AG) des copropriétaires. Pour les pouvoirs publics, l’installation est parfois susceptible d’être dispensée d’autorisation, sous conditions. Il en va ainsi pour l’installation d’un « équipement léger et sans impact sur l’harmonie de l’immeuble, n’ayant vocation à filmer aucun copropriétaire ni aucune partie commune générale ou partie privative autre que celle du propriétaire de l’installation » . En pratique, tenez compte des différents critères légaux et jurisprudentiels, évoqués par les deux réponses ministérielles. Une décision récente a jugé que la pose d’une caméra sur un mur de façade, orientée vers la trappe d’accès d’une toiture-terrasse à jouissance privative, nécessitait une autorisation. Elle a jugé qu’un œilleton électronique installé sur la porte privative d’un appartement en étage ne nécessitait pas d‘autorisation (CA Paris 12.02.2021 n° RG 20/01428) .

Du côté des syndics de copropriété

Un devoir de vérification. Pour les pouvoirs publics, il revient au syndic de copropriété de vérifier le « correct entretien » de parties communes, y compris à jouissance privative. Un syndic peut à ce titre exercer un « droit de regard » impliquant un droit de visite, opposable au copropriétaire concerné. Il peut être autorisé par le juge à pénétrer dans une partie commune à jouissance privative, à cet effet (Cons. const. 18.01.1995 n° 94-352 DC) . Il revient au copropriétaire, à l’origine de l’installation d’un équipement de vidéosurveillance dans une partie commune à jouissance privative, d’alerter le syndic de la présence de l’équipement, et de la finalité poursuivie par le dispositif (p.ex. sécurisation du domicile). Il revient au syndic de s’assurer que le dispositif de vidéosurveillance, mis en place par le copropriétaire, se limite à une partie commune à jouissance privative.

Caméra pour le hall ou parking ? Pour l’installation d’un dispositif de vidéosurveillance filmant des espaces communs (parking, local à vélos/poussettes, hall d’entrée, portes d’ascenseur, cour), tenez compte des règles et préconisations fixées par la CNIL. Si des caméras filment un lieu accessible à toute personne (hall d’entrée avec porte sans digicode ni interphone p.ex.), le dispositif doit faire l’objet d’une demande d’autorisation auprès du préfet du département (le préfet de police, à Paris) car les lieux sont considérés comme ouverts au public. Il faut utiliser le Cerfa 13806*03 ou le service de téléprocédure (cf. notice).

Attention ! Si un dispositif filme des espaces communs publics, une information spécifique des personnes filmées est requise (RGPD art. 13 ; loi « Informatique et libertés » art. 104) . Des panneaux, affichés en permanence de façon visible dans les lieux concernés, sont à prévoir (cf. notice).

Tenez compte des critères réglementaires et jurisprudentiels pour apprécier si l’installation d’un dispositif par un copropriétaire nécessite une autorisation en AG. Côté syndic, veillez à demander l’autorisation requise auprès du préfet, si elle s’impose.

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