FISCALITÉ IMMOBILIÈRE - DIVERS - 03.05.2021

Une « vraie » vente, ou bien une donation ?

En cas de vente d’un bien immobilier, le fisc a parfois la possibilité de pratiquer un redressement fiscal en expliquant que l’opération consiste, en réalité, en une donation indirecte ou déguisée. À quelles conditions ? Un récent arrêt mérite l’attention...

Pour une requalification en donation...

La problématique. Pour diverses raisons, la vente d’un bien immobilier peut dissimuler, en réalité, une donation (dite indirecte ou déguisée). La vente peut alors (parfois) être requalifiée en donation.

Au plan civil. Une donation indirecte ou déguisée n’est pas opposable aux tiers (C. civ. art. 1201) . Elle peut notamment être source de litige en matière successorale, entre les héritiers du donateur. Un juge civil peut ordonner le rapport d’une donation déguisée pour le montant excédant la quotité disponible (p.ex. Cass. 1e civ. 18.11.2020 n° 19-15452) .

Au plan fiscal. Si elle est établie, une donation indirecte ou déguisée rend exigibles les droits de mutation à titre gratuit (DMTG), avec des pénalités. Une donation déguisée relève de la procédure dite de répression des abus de droit (LPF art. L 64) . Si le fisc entend requalifier une vente à vil prix en donation, il doit en principe respecter cette procédure (Cass. com. 04.03.2020 n° 17-31642) .

Une décision à apprécier...

Où une vente paraît suspecte... Dans une affaire, une personne (Mme X) fait l’acquisition, en 2009, de biens immobiliers, pour un prix total de 815 000 €. L’achat est financé au moyen de fonds prêtés, suivant reconnaissance de dette, par son compagnon (Monsieur Y). En 2010, Mme X rembourse à M. Y, qu’elle a épousé, une certaine somme, après avoir perçu le prix de la vente d’un bien. Fin 2010, Mme X fait donation à son époux de la moitié indivise, évaluée à 407 500 €, des biens.

Où le fisc voit une donation... En 2011, le fisc opère un redressement fiscal à l’égard de Mme X, avec rappel de DMTG, en requalifiant l’achat de 2009 en donation indirecte, en raison de son financement. Pour le fisc, le prix a été payé, non par Mme X, mais par M. Y, qui a ainsi fait donation du bien. Mme X décide de contester en justice avoir bénéficié d’une libéralité. Mais la Cour d’appel saisie du litige donne raison au fisc...

Il y a des limites ! La Cour de cassation a récemment censuré l’arrêt d’appel pour violation de l’article 894 du Code civil, pour les motifs suivants. La somme figurant sur la reconnaissance de dette signée par Mme X, correspondant au financement de l’achat, a été remboursée par l’intéressée, sur ses fonds propres, à hauteur de 429 725 €. Mme X a ensuite fait donation à M. Y de la moitié indivise des biens, de sorte qu’à l’issue de ces opérations, chacun a payé sa part des biens. Ainsi, les conditions d’une donation n’étaient pas réunies, faute de dépouillement irrévocable de M. Y au profit de Mme X (Cass. com. 14.04.2021 n° 18-15623) .

À sa juste mesure...

En droit. En vertu de l’article 894 du Code civil, la donation est « un acte par lequel le donateur se dépouille actuellement et irrévocablement de la chose donnée en faveur du donataire qui l’accepte » . À cet égard, la requalification d’une vente en donation suppose en principe que soit rapportée la preuve de trois conditions cumulatives : intention libérale et dépouillement irrévocable du « donateur », acceptation par le bénéficiaire ayant pour conséquence un enrichissement à due concurrence (BOI-ENR-DMTG-20-10-10 n° 100) .

En pratique. En cas de litige avec le fisc à la suite d’une vente, veillez à ce que vos clients puissent opposer de solides arguments, en particulier si le Comité de l’abus de droit fiscal (CADF) est saisi (LPF art. L 192) . Tenez compte de la « présomption de fictivité » de certaines ventes consenties avec réserve d’usufruit (CGI art. 751) . Soyez très prudent pour des ventes dont le prix est exprimé ou converti en rente viagère (p.ex. CADF aff. n° 2019-12 CADF/AC n° 6/2019) . Conseillez au besoin de consulter un avocat spécialisé (fiscaliste).

Pour la Cour de cassation, il revient en principe à l’administration fiscale de prouver que les conditions cumulatives, posées par le Code civil pour caractériser une donation, sont réunies pour pratiquer un redressement fiscal par requalification d’une vente.

Contact

Éditions Francis Lefebvre | 42 Rue de Villiers, CS50002 | 92532 Levallois Perret Cedex

Tél. : 03 28 04 34 10 | Fax : 03 28 04 34 11

service.clients.pme@efl.fr | pme.efl.fr

SAS au capital de 241 608 € • Siren : 414 740 852
RCS Nanterre • N°TVA : FR 764 147 408 52 • APE : 5814 Z