BON À SAVOIR - 14.01.2022

Location de locaux nus : une option TVA par local ?

Une option possible. Les locations de locaux nus à usage professionnel sont en principe exonérées de TVA. Une option peut toutefois être exercée (CGI art. 260-2°) . Dans ce cas, le montant des loyers est majoré de la TVA. En contrepartie, le bailleur est autorisé à déduire la TVA qui figure sur les factures qu’il règle, par exemple pour l’entretien de l’immeuble. Pour le locataire, s’il est assujetti à la TVA, cette TVA collectée sera déductible. L’intérêt essentiel est de pouvoir récupérer la TVA payée lors de l’acquisition de l’immeuble loué.

Une option globale pour l’administration fiscale. Jusque-là, l’administration fiscale considérait que l’option pour la taxation des locations de locaux nus à usage professionnel devait être exercée par le bailleur de manière globale pour l’ensemble des locaux qu’il possède au sein d’un même immeuble (BOI-TVA-CHAMP-50-10 n° 120) .

Une option possible pour certains locaux pour le Conseil d’État… Le Conseil d’État a au contraire jugé que l’option pouvait également ne porter que sur certains d’entre eux (CE 09.09.2020 n° 439143) .

… et finalement aussi pour l’administration fiscale. Dans une réponse ministérielle du 16.11.2021, l’administration fiscale a pris acte de cette décision et a apporté des précisions sur les modalités pratiques de sa mise en œuvre. Il est ainsi désormais prévu que le bailleur peut décider, lors de l’exercice de l’option pour la taxation de ses opérations de location à la TVA, de ne mentionner que certains des locaux nus à usage professionnel situés dans un même immeuble ou ensemble d’immeubles pour lesquels il entend soumettre les loyers à la TVA. Cette désignation doit être effectuée de façon expresse, précise et non équivoque. L’administration indique que ce choix ne dépend pas de l’existence d’une division juridique de l’immeuble et de ses locaux, mais peut s’apprécier par opération de location. Ainsi, lorsqu’un même contrat de bail concerne des locaux nus à usage professionnel situés dans un même immeuble, le bailleur peut soit exercer l’option pour l’ensemble de ces locaux, soit écarter l’option au titre de ces mêmes locaux (Rép. Grau : AN 16.11.2021 n° 38389) .

Bon à savoir. S’agissant des options en cours au 09.09.2020 pour lesquelles court la période de neuf années civiles (CGI ann. II art. 194) , les bailleurs peuvent, sous réserve d’en informer l’administration, en limiter la portée à certains des locaux éligibles à l’option dans le respect des principes ci-dessus, sans que cette limitation n’ait une incidence sur le décompte et le terme de cette période.

L’administration fiscale s’est ralliée à la décision du Conseil d’État et admet désormais que l’option pour la taxation des locaux nus à usage professionnel puisse être exercée par le bailleur local par local dans un même immeuble.

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