BAIL D’HABITATION - CHARGES RÉCUPÉRABLES - 20.04.2022

Des précisions pour les charges locatives récupérables

Par une série de réponses ministérielles publiées les 5 et 7 avril 2022, les pouvoirs publics ont apporté des précisions sur certaines charges qu’un bailleur (parc privé) peut réclamer à un locataire au titre des charges récupérables, en bail d’habitation.

Charges «récupérables» : en bref

Vous avez dit «récupérables» ? Dans les conditions fixées par l’article 23 de la loi 89-462 du 06.07.1989, un bailleur qui loue un logement nu à titre de résidence principale, peut réclamer à un locataire certaines charges dites récupérables, dont la liste est fixée par un décret 87-713 du 26.08.1987 (annexe), pour le parc privé (pour le parc locatif social : décret 82-955 du 09.11.1982) .

Ce à quoi il faut veiller. Lorsque les charges récupérables donnent lieu à versement de provisions, il faut procéder à une régularisation annuelle, dans les conditions fixées par la loi (loi de 1989, art. 23) . C’est indispensable pour faire courir le délai de prescription (3 ans) applicable pour une demande en répétition de charges indues par un locataire.

Bon à savoir. Pour protéger davantage les locataires, une députée a demandé aux pouvoirs publics s’il ne serait pas «judicieux» d’appliquer, en bail d’habitation, le régime applicable pour un bail commercial (cf. C. com. art. R 145-36) . Cette proposition a été écartée par les pouvoirs publics (rép. min. n° 33699 du 05.04.2022 JOAN p. 2277) .

Pour les charges «gardien/concierge»

Pour la part «récupérable»… Dans un immeuble en mono/copropriété avec gardien/concierge, un bailleur peut récupérer certaines dépenses auprès d’un locataire. Si l’intéressé assure, au titre de son contrat de travail, l’entretien des parties communes et l’élimination des rejets, les dépenses liées à sa rémunération (et charges sociales/fiscales) sont récupérables à hauteur de 75 % de leur montant. Le taux est de 40 % si l’intéressé n’assure que l’une ou l’autre des deux tâches (décret 87-713, art. 2) .

Une question opportune… Les pouvoirs publics ont été interrogés sur la part récupérable auprès d’un locataire, dans les nombreuses communes ayant mis en place la collecte des déchets en «points d’apport volontaire enterrés» (PAVE).

Une réponse à intégrer… Par 12 réponses ministérielles à l’identique, la ministre chargée du Logement a précisé que la mise en place des PAVE «a pour effet, lorsque le gardien ou le concierge était en charge de l’élimination des déchets, de le décharger de cette tâche» . Elle «est donc susceptible d’avoir des incidences sur le taux de récupération applicable» . La ministre souligne toutefois que la jurisprudence ne limite pas l’élimination des rejets aux seuls déchets ménagers. Les PAVE «ne doivent donc pas, à eux seuls, amener à considérer qu’il a été mis fin à la mission d’élimination des rejets du gardien ou concierge ; une appréciation au cas par cas doit être réalisée» (ex. : rép. min. n° 25820 du 07.04.2022 JO sénat) . À bon entendeur…

Pour les taxes récupérables

TEOM. Une collectivité locale peut instituer une part incitative de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM), assise sur la quantité et la nature des déchets produits (CGI, art. 1522 bis) . Il a été précisé que la TEOM reste alors «légalement» due par un bailleur, mais récupérable sur un locataire. Un allégement de TEOM spécifique en fonction de la situation du locataire n’est pas envisagé (rép. min. n° 41599 du 22.02.2022 JOAN p. 1174) .

Redevance d’assainissement non collectif. Lorsqu’elle est due, cette redevance est en principe facturée au titulaire de l’abonnement d’eau. Les pouvoirs publics ont toutefois recommandé qu’elle soit réclamée au bailleur. Mais celui-ci peut la répercuter «sur les charges locatives» (rép. min. n° 24443 du 10.03.2022 JO Sénat p. 1298) .

La part récupérable pour le salaire d’un gardien/concierge (40/75 % selon ses tâches) doit s’apprécier au cas par cas, là où la collecte des déchets s’effectue avec des «points d’apport volontaire enterrés». La taxe d’enlèvement des ordures ménagères est récupérable, y compris si elle comporte une part incitative en fonction des déchets.

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