Droit de préemption «Pinel» en bail commercial : du nouveau
Droit de préemption «Pinel» : rappels
Le dispositif. Depuis la loi 2014-626 du 18.06.2014, le locataire d’un «local à usage commercial ou artisanal» , titulaire d’un bail commercial, bénéficie d’un droit légal de préemption pour l’acquérir, si le bailleur veut le vendre (C. com. art. L 145-46-1) . Ce droit, d’ordre public, est écarté dans certains cas (C. com. art. L 145-46-1 al. 6) , tel en cas de cession globale d’un immeuble (CA Nancy 12.01.2022 RG 21/00771 Portalis DBVR V B7F EXVY) .
En pratique. Si un locataire bénéficie du droit, le bailleur qui veut vendre les locaux doit lui adresser (par LRAR ou acte remis en main propre contre récépissé/émargement) une notification valant «offre de vente», précisant le prix et les conditions de la vente, à peine de nullité (modèle en notice). Côté agent immobilier, des honoraires ne peuvent être réclamés au locataire s’il préempte (Cass. 3e civ. 28.06.2018 n° 17-14605 ; 23.09.2021 n° 20-17799) .
Retrouvez les précisions, exemples et commentaires du Mémento Vente immobilière sur https://www.alertesetconseils.fr , Annexes, année 18, n° 5.
Où le droit de préemption est écarté
Nouveaux cas d’exclusion. À la suite de la loi 2022-217 du 21.02.2022 (JO du 22.02.2022) , dite loi «3DS», le droit de préemption du locataire est écarté si des locaux sont préemptés par le jeu du droit de préemption urbain (ou droit de préemption en ZAD), ou en cas de revente par le titulaire (ou délégataire) du droit de préemption, dans les conditions prévues (C. urb. arts. L 213-9 et L 213-11) .
Procédure collective. Par arrêt de principe, la Cour de cassation a récemment jugé que le droit de préemption n’a pas vocation à jouer lorsqu’un locataire fait l’objet d’une procédure collective avec liquidation judiciaire, au motif que la «vente de gré à gré d’un actif immobilier dépendant d’une liquidation judiciaire est une vente faite d’autorité de justice»(Cass. com. 23.03.2022, n° 20-19174) .
Où la discussion est permise
Pour des locaux à usage de bureaux… Le titulaire d’un bail professionnel, régi par l’article 57 A de la loi 86-1290 du 23.12.1986, ne bénéficie pas du droit légal de préemption. Mais une discussion est en l’état permise, en droit, pour des bureaux loués avec un bail commercial… C’est-à-dire ?
Au vu de récentes décisions… La Cour d’appel de Paris a jugé qu’un professionnel Hoguet bénéficiait du droit de préemption pour ses bureaux loués avec bail commercial (activité d’ADB, syndic, location, transaction). Cette activité étant commerciale (C. com. art. L 110-1) , les juges ont estimé que les locaux loués étaient «affectés à un usage commercial»(CA Paris 01.12.2021 RG 20/00194 - Portalis 35L7- V B7E CBGMJ) . La Cour d’appel de Rennes a également jugé que «les bureaux abritant une activité commerciale» doivent être «considérés comme des locaux à usage commercial»(CA Paris 11.01.2022 RG 20/01661 Portalis DBVL V B7E QRQY) .
Prudence de mise ! En attendant que la Cour de cassation ne fixe sa doctrine, la jurisprudence de la Cour d’appel de Paris invite à la plus grande prudence les opérateurs, notaires et agents immobiliers, pour des ventes concernées. Avertissez vos clients d’un aléa en contentieux, s’ils ne font pas jouer le droit de préemption. Notons que le droit de préemption n’a pas vocation à jouer, à notre avis, pour des bureaux loués par un professionnel non commerçant exerçant une activité libérale.
Conseil. Au vu des travaux parlementaires de la loi 2014-626, le droit de préemption n’a pas vocation à jouer pour des locaux à usage industriel (en ce sens : CA Orléans 10.03.2022, RG 20/012351 Portalis DBVN-V-B7E-GFIW) .
Notice et arrêts CA Paris - Rennes sur https://www.alertesetconseils.fr , Annexes, année 18, n° 5.
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