VIE DE L’ENTREPRISE - LOCAL PROFESSIONNEL - 08.04.2022

Revendre votre local professionnel à moindre coût ?

Votre société, propriétaire de son local, sera redevable de l’impôt sur la plus-value en cas de cession. Elle pourra toutefois bénéficier d’une imposition à taux réduit s’il est transformé en logement. Un dispositif prolongé par la loi de finances pour 2022.

La cession du local

Une plus-value. Les plus-values de cession d’éléments d’actifs réalisées par les sociétés à l’impôt sur les sociétés (IS) sont en principe exclues du régime du long terme et ne bénéficient donc pas d’un taux d’imposition spécifique, quelle que soit la durée de détention des biens cédés.

Une taxation à l’IS. Les plus-values sont ainsi comprises dans le résultat ordinaire de l’exercice qui est taxé à l’IS au taux de 25 % ou, dans les PME, au taux réduit d’imposition de 15 % applicable sur la fraction des bénéfices qui n’excède pas 38 120 €. Les moins-values s’imputent sur le bénéfice d’exploitation ou contribuent à la formation d’un déficit indéfiniment reportable.

Le local. Ce régime s’applique lorsque la société cède un terrain à bâtir ou un immeuble figurant à l’actif du bilan. Les locaux à usage de bureaux s’entendent, d’une part, des bureaux proprement dits et de leurs dépendances immédiates et indispensables destinés à l’exercice d’une activité de quelque nature que ce soit et, d’autre part, des locaux professionnels destinés à l’exercice d’activités libérales ou utilisés par des associations ou organismes privés poursuivant ou non un but lucratif. Les locaux à usage commercial s’entendent des locaux destinés à l’exercice d’une activité de commerce de détail ou de gros et de prestations de services à caractère commercial ou artisanal.

Une transformation en habitation

Une taxation au taux réduit de 19 %. Lorsqu’une société soumise à l’IS cède ses locaux à usage de bureau ou à usage commercial ou industriel, ou un terrain à bâtir, les plus-values nettes réalisées sont imposées au taux réduit de 19 % si le cessionnaire, qui doit être une personne morale, s’engage à transformer l’immeuble acquis en un immeuble à usage d’habitation ou à construire des locaux d’habitation sur le terrain dans les quatre ans qui suivent la date de clôture de l’exercice d’acquisition (CGI art. 210 F) . Sur demande de l’acquéreur, une prolongation du délai de quatre ans pour la réalisation des travaux peut être accordée par le directeur départemental ou régional des finances publiques du lieu de situation de l’immeuble, pour une durée n’excédant pas un an. Cette prolongation peut être renouvelée une fois.

Bon à savoir. Les biens cédés doivent être situés dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements (zones A bis ou A).

Un dispositif de nouveau prorogé d’un an. Ce régime avait déjà été prorogé de deux ans par la loi de finances pour 2021. Il a à nouveau été prorogé d’un an par la loi de finances pour 2022 (loi 2021-1900 du 30.12.2021, art. 90) . En conséquence, il s’applique désormais aux cessions réalisées jusqu’au 31.12.2023 et aux promesses unilatérales ou synallagmatiques de vente conclues jusqu’à cette même date, à condition que la cession intervienne au plus tard le 31.12.2024.

À noter. En cas de manquement du cessionnaire à son engagement de transformer le local en logement, la sanction est égale au montant de l’économie d’impôt que le cédant a retirée de l’application du taux réduit d’IS (différence entre le montant d’impôt calculé en appliquant le taux de 19 % et celui qui aurait été dû en application du taux de droit commun de l’IS).

Pour que sa plus-value soit soumise au taux réduit de 19 %, votre société doit céder son immeuble à une personne morale qui s’engage à le transformer en immeuble à usage d’habitation au plus tard le 31.12.2023. Si elle a signé une promesse de vente avant cette même date, la cession devra intervenir au plus tard le 31.12.2024.

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