GESTION IMMOBILIÈRE - TROUBLES DE VOISINAGE - 11.04.2022

Trouble anormal de voisinage : des précisions

La Cour de cassation a récemment apporté des précisions sur le régime de l’action reconnue à un propriétaire victime d‘un trouble anormal du voisinage (TAV), notamment en cas de vente d’un bien. Un décret est aussi à prendre en compte, à ce sujet...

TAV = action en justice spécifique

En droit. Suivant une jurisprudence constante de la Cour de cassation, les juges doivent prendre un «principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage». À cet égard, et «selon ce principe, la partie à l’origine d’un trouble anormal de voisinage» (TAV) «en doit réparation, indépendamment de toute faute»(Cass. 2e civ. 21.01.2021 n° 19-22863) . L‘action fondée sur un TAV «constitue, non une action réelle immobilière, mais une action en responsabilité civile extracontractuelle qui peut être dirigée contre tout voisin auteur des nuisances, quel que soit son titre d’occupation»(Cass. 3e civ., 20.05.2021 n° 20-11926) .

En pratique. L’action fondée sur un TAV peut par ex. concerner des nuisances sonores ou olfactives, une perte d’ensoleillement ou de vue, ou encore un TAV occasionné par le dépôt de matériaux ou détritus en limite de propriété (cass. 3e civ. 09.02.2022, 20-18332) . Notez que les juges du fond apprécient souverainement les modalités de réparation d’un TAV . Outre une indemnisation, l a suppression ou la démolition d’un ouvrage peut être à ce titre ordonnée (sous astreinte), si cela est nécessaire (Cass. 3e civ. 20.10.2021 n° 19-23233) .

Retrouvez les précisions, exemples et commentaires du Mémento Gestion immobilière sur https://www.alertesetconseils.fr , Annexes, année 18, n° 4.

TAV : attention en vente !

Un arrêt à méditer... La Cour de cassation a récemment posé le principe suivant, inédit sous cette forme. L’action fondée sur un TAV est une action «qui, indépendamment de toute faute, permet à la victime de demander réparation au propriétaire de l’immeuble à l’origine du trouble, responsable de plein droit»(Cass. 3e civ., 16.03.2022, n° 18-23954) .

En cas de vente d’un bien... Il découle de l’arrêt que si un TAV subsiste après la vente d’un bien, la responsabilité de plein droit de l’acquéreur de ce bien peut être retenue. Il importe peu que des désordres générés par un TVA aient débuté avant la vente, et que l’acquéreur n’ait pas été propriétaire du bien au moment où les désordres ont commencé à se produire.

Côté notaire et agent immobilier... Lorsque vous intervenez pour une vente, l’arrêt du 16.03.2022 invite plus que jamais à demander au vendeur s’il est confronté à un litige avec un voisin portant sur un TAV (prévoir une rubrique dans un questionnaire vendeur). Si tel est le cas, au titre de votre devoir de conseil, veillez à informer tout (candidat) acquéreur de la nature exacte du litige (et de toute éventuelle procédure en justice).

Action en justice : ce qu’il faut prévoir

Un préalable. Une loi 2016-1547 du 18.11.2016 prévoit un dispositif imposant parfois d’en passer d’abord par une tentative de règlement amiable pour un litige, avant la saisine du tribunal judiciaire compétent. Une loi 2021-1729 du 22.12.2021 (JO du 23.12.2021) a étendu ce dispositif aux demandes en justice portant sur un TAV (loi 2016-1547, art. 4 al. 1) . Un décret 2022-245 du 25.02.2022 (JO du 26.02.2022) est venu modifier un texte, à ce sujet. Désormais, à peine d’irrecevabilité qu’un juge peut prononcer d’office, la demande doit être précédée d’une tentative de conciliation (conciliateur de justice), de médiation ou de procédure participative, en principe (C. proc. civ. art. 750-1) .

Exceptions. La tentative de règlement amiable n’est pas exigée pour solliciter l’homologation d’un accord. Il en va de même, notamment, si l’on peut justifier «d’un motif légitime tenant soit à l’urgence manifeste soit aux circonstances de l’espèce rendant impossible» cette tentative (notice).

Notice sur https://www.alertesetconseils.fr , Annexes, année 18, n° 4.

L’action spécifique en matière de TAV permet de rechercher la responsabilité de l’acquéreur d’un bien, même s’il existait déjà avant la vente. Avant de saisir le juge, il faut en passer d‘abord par une tentative de règlement amiable du litige, sauf exceptions.

Contact

Éditions Francis Lefebvre | 42 Rue de Villiers, CS50002 | 92532 Levallois Perret Cedex

Tél. : 03 28 04 34 10 | Fax : 03 28 04 34 11

service.clients.pme@efl.fr | pme.efl.fr

SAS au capital de 241 608 € • Siren : 414 740 852
RCS Nanterre • N°TVA : FR 764 147 408 52 • APE : 5814 Z