IMPOSITION DES REVENUS - PLUS ET MOINS-VALUES - 12.05.2022

Cession d’une résidence secondaire : une exonération si... 

Si vous cédez un bien immobilier autre que votre résidence principale, la plus-value dégagée est en principe imposable. Un dispositif permet toutefois de bénéficier d’une exonération en cas de remploi du prix de cession d’une résidence secondaire dans l’achat d’une résidence principale. Précisions au regard d’un cas jugé récemment.

Les faits

Un couple, propriétaire de sa résidence principale depuis le 30.10.2012, cède un immeuble le 14.08.2014. Les cédants se prévalent de l’exonération prévue lors de la première cession d’un logement sous condition de remploi.

L’administration fiscale conteste cette exonération au motif que le délai de 21 mois écoulé entre l’acquisition de la résidence principale et la cession de la résidence secondaire n’est pas justifié par les circonstances de l’opération, et ne peut donc pas être considéré comme normal.

Mais selon les contribuables, ce délai est justifié par le renouvellement jusqu’en août 2014 du bail dont faisait l’objet l’immeuble vendu, ce qui constitue une contrainte juridique indépendante de leur volonté.

La décision du juge

Le juge relève que les mandats de vente conclus avec deux agences immobilières en 2012 et 2014 précisent que le bien à vendre sera libre de toute occupation le jour de la signature de l’acte, alors que les vendeurs auraient pu céder le bien loué. Il s’agit donc d’un choix fait par les cédants, qui ne démontrent pas avoir été confrontés à une absence d’acquéreurs lors de la mise en vente du bien.

Il ajoute que dans ces conditions, les contribuables ne démontrent pas avoir accompli de diligences particulières pour céder leur immeuble et que le délai de 21 mois ne correspond pas à un délai normal de vente.

Il décide donc que l’exonération d’impôt sur la plus-value est rejetée (CAA Versailles 25.01.2022 n° 20VE02271) .

Une exonération sous conditions

Une condition de remploi du prix de cession. Les plus-values résultant de la première cession d’un logement autre que la résidence principale sont exonérées sous condition de remploi par le cédant de tout ou partie du prix de cession dans l’acquisition ou la construction d’un logement affecté à son habitation principale (CGI art. 150 U, II-1° bis) .

Une tolérance en cas de remploi par anticipation. L’administration admet, par tolérance, que l’exonération puisse s’appliquer lorsque le cédant acquiert sa résidence principale avant d’avoir cédé son autre logement, sous réserve notamment que la cession intervienne dans un délai normal après l’acquisition de l’habitation principale (BOI-RFPI-PVI-10-40-30 n° 70) .

Un délai normal. Dans un contexte économique normal, l’administration accepte en principe un délai de vente maximum d’une année, mais ce délai peut être plus long en fonction des circonstances de l’opération, notamment des conditions locales du marché immobilier, du prix demandé, des caractéristiques particulières du bien cédé et des diligences effectuées par le contribuable pour la mise en vente. Mais comme le rappelle le juge dans l’affaire jugée plus haut, un délai de 21 mois est trop long.

Retrouvez les précisions, exemples et commentaires du Mémento Fiscal sur https://www.alertesetconseils.fr , Annexes, année 20, n° 18.

La plus-value de la première cession d’une résidence secondaire peut être exonérée si les fonds sont remployés dans l’achat de la résidence principale, même effectué avant la cession, si un délai normal s’écoule entre les deux opérations. Mais comme le décide le juge ici, 21 mois, c’est trop long !

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