BÂTIMENT - GESTION DES CHANTIERS - 02.06.2022

Construction en Vefa et retard de livraison

Lorsqu’il réalise un programme résidentiel vendu sous le régime de la vente en l’état futur d’achèvement (Vefa), un promoteur n’est pas à l’abri d’un retard pour la livraison, et des acquéreurs peuvent venir se plaindre. Que peut-il faire, à ce sujet ? Le point…

Vefa = délai de livraison à respecter

Vous avez dit délai de livraison» ? Lorsqu’un programme de construction est commercialisé en Vefa, le promoteur est tenu de construire «dans un délai déterminé» et de respecter le délai de livraison prévu, qui doit figurer dans l’acte de vente (CCH art. L 261-1 art. L 261-11) .

Non-respect du délai. En cas de retard dans la livraison lui ayant causé un préjudice, un acquéreur peut réclamer une indemnisation (C. civ. art. 1611) . Il peut aussi, en cas de trop grand retard, demander la résolution de la vente (ex : CA Aix-en-Provence RG 19/01930 Portalis DBVB V B7D BDXFQ) . Un acquéreur peut aussi opposer une «exception d’inexécution» (C. civ. arts. 1219 et 1220) , afin de suspendre ses paiements. Il ne peut toutefois empêcher la mise en œuvre d’une clause résolutoire, qui peut être prévue dans un acte de vente en cas d’impayé (CCH art. L 261-13) , s’il ne saisit pas le juge en temps utile à ce sujet.

Conseil. Les actes de vente peuvent prévoir une clause fixant des pénalités de retard, sans avoir à respecter un montant minimal, comme c’est le cas en construction de maison individuelle - CMI.

Un retard : justifications possibles ?

Exonération possible. Si la loi n’a pas prévu de texte spécifique en Vefa, il est admis qu’un promoteur puisse s‘exonérer de sa responsabilité pour un retard de livraison qui résulte d’un cas de force majeure (C. civ, art. 1218) , ou d’une cause légitime prévue contractuellement. Il peut par ex. se prévaloir, à ce titre, d’intempéries sur le chantier, d’un dépôt de bilan ou abandon de chantier d’un intervenant etc.

Retard lié à la crise sanitaire. Sans évoquer les règles fiscales (investissement Pinel…) ou les pénalités contractuelles, des discussions restent permises, en droit, sur la possibilité pour un promoteur de se prévaloir (aussi) de la crise sanitaire liée à l’épidémie de Covid-19, pour justifier d’un retard de livraison. Notez que des juges ont récemment estimé qu’il pouvait se prévaloir d’un confinement strict imposé par les pouvoirs publics (mars/mai 2020), mais qu’il lui «faut pouvoir justifier des contraintes qui ont empêché les entreprises de reprendre le chantier après un déconfinement»(T. jud. Paris, 14.12.2021 RG 19/07687 N° Portalis 352J-W-B7D-CQFYP) .

Nos conseils

Pour les actes de vente. Un promoteur se doit d’y prévoir une clause, claire et bien rédigée, de suspension (ou prorogation) du délai de livraison en cas de force majeure et causes légitimes (les lister). Elle peut faire obstacle à une demande indemnitaire en référé (CA Lyon 04.01.2022 RG 21/02953 N° Portalis DBVX V B7F) . Pour les jours d’intempéries, la clause peut prévoir un report du délai pour un nombre de jours doublé, au vu d’une attestation du maître d’œuvre. Plus généralement, il a été jugé que n’est pas abusive (illicite) une clause prévoyant un report égal au double de celui constaté pour une cause légitime en raison de sa répercussion sur l’organisation générale du chantier (Cass. 3e civ. 23.05.2019 n° 18-14212 et CA Nimes 09.12.2021 N° RG 20/01193 - N° Portalis DBVH V B7E HWOA) .

Justification d’un retard. Il faut pouvoir justifier qu’un évènement légitime, allégué pour un retard est survenu après un acte de vente (CA Versailles 14.10.2021 RG 20/01732 Portalis DBV3- V B7E T2GO) , et qu’il a été à l’origine du retard. Des relevés météorologiques peuvent suffire pour des intempéries (CA Paris 24.11.2021 RG 21/04515 - N° Portalis 35L 7- V B7F CDH63) . Pour un retard lié à la crise sanitaire, prévoyez un solide dossier, tel en justifiant des contraintes liées au «protocole sanitaire» de l’OPPBTP pour le secteur du BTP.

En cas de retard dans la livraison, un promoteur peut faire obstacle à une demande d’indemnisation d’un acquéreur, qui a subi un préjudice, en justifiant d’un cas de force majeure ou d’une cause légitime (intempéries…). Une clause de suspension ou prorogation du délai de livraison est à prévoir dans les actes de vente.

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