FISCALITÉ IMMOBILIÈRE - TVA - 17.06.2022

Indemnités liées à un bail commercial : TVA ou pas ?

L’administration fiscale (Bercy) a mis en consultation publique le 11.05.2022, jusqu’au 31.07.2022, une publication visant à apporter des «précisions doctrinales» sur le régime de TVA applicable pour certaines indemnités liées à un bail commercial (BOI-TVA-BASE-10-10-50 n° 260 et 310) . De manière générale, Bercy souligne que, pour être imposées à la TVA, des «indemnités doivent correspondre à des sommes perçues en contrepartie d’une prestation de services individualisée rendue à celui qui la verse» . À l’inverse, une «indemnité qui a pour objet exclusif de réparer un préjudice commercial, fût-il courant, n’a pas à être soumise à la TVA dès lors qu’elle ne constitue pas la contrepartie d’une prestation de services»(BOI-TVA-BASE-10-10-50 n° 250) .

Indemnité de résiliation anticipée

Indemnité concernée. Un bail commercial peut faire l’objet d’une résiliation anticipée à l’amiable, avec versement d’une indemnité, selon les cas, au profit du bailleur ou locataire.

Position du fisc. Pour Bercy, les «indemnités de résiliation anticipée (…) lorsqu’elles rémunèrent la renonciation de l’une des parties à son droit d’occuper le bien ou de percevoir le loyer», doivent être considérées comme la «contrepartie d’un service»(cf. CE 27.02.2015 n° 368661) . En outre, le régime d’exonération d’une indemnité (assujettie à la TVA) est aligné «sur celui des loyers, afin de ne pas pénaliser le bailleur qui décide de ne pas opter pour la TVA et ne pourra donc pas déduire la TVA grevant l’indemnité» . Ainsi, si «les loyers sont exonérés de la TVA, l’indemnité, dans les cas où elle est placée dans le champ d’application de la TVA, le sera aussi» . Une «indemnité de résiliation anticipée pourrait donc entrer dans le champ d’application de la TVA, mais en être exonérée» .

En pratique. Pour le fisc, l’indemnité de résiliation versée au bailleur (compensation de la renonciation aux loyers) est ainsi taxable à la TVA si le loyer est assujetti à la TVA. L’indemnité versée au locataire (compensation de la renonciation au droit d’occupation) est assujettie à la TVA si le loyer est assujetti à la TVA et si le locataire est assujetti à la TVA (il s’agit d’une double condition cumulative).

Indemnité de remise en état

Indemnité concernée. Est concerné le cas où un locataire s’engage contractuellement, dans un bail, à restituer à sa sortie les locaux dans leur état d’origine, ce qui peut impliquer pour lui l’engagement de travaux de remise en état. Les parties peuvent ensuite convenir, moyennant indemnité versée au bailleur, que le bailleur libère le locataire de cette obligation de remise en état des locaux.

Position du fisc. Pour Bercy, le fait pour le bailleur de libérer le locataire de son obligation en contrepartie du versement d’une indemnité « s’analyse comme une prestation de services qui consiste à se substituer au preneur pour la réalisation de ces travaux» . L’indemnité est taxable à la TVA dans tous les cas, que le bail soit ou non assujetti à la TVA. Il importe peu, a priori, que les travaux de remise en état soient ou non réalisés, ensuite.

Indemnité d‘occupation

Indemnité concernée. Lorsqu’un ex-locataire continue d’occuper (sans titre) les locaux, le propriétaire peut le faire condamner en justice à lui verser une indemnité dite d’occupation.

Position du fisc. Pour Bercy, l’indemnité vise «seulement à compenser le préjudice causé au propriétaire des locaux par l’occupation sans titre» et ne constitue pas la contrepartie d’une prestation de services à titre onéreux, passible de la TVA (cf. CE 30.05.2018 n° 402447 et sur renvoi : CAA de NANTES, 29.11.2018 n° 18NT02212) .

Conseil. Le fisc a précisé qu’un contribuable peut au besoin se prévaloir de ses «commentaires», figurant dans sa publication, jusqu’à leur «éventuelle révision» après la consultation». À suivre…

Doctrine fiscale sur https://www.alertesetconseils.fr , Annexes, année 18, n° 9.