BAIL D’HABITATION - LOCATAIRES - 08.06.2022

Location de logement à un mineur : mode d’emploi

Pour régulariser le contrat de location

Pour un mineur non émancipé… La location d’un logement à un mineur émancipé (par mariage ou décision de justice) ne pose pas de problème, car il est juridiquement «capable» de régulariser, seul, un contrat de location (C. civ. art. 413-6) . Mais ce cas de figure n’est pas le plus fréquent, en pratique…

Ce qu’il faut éviter. Comme rappelé par les pouvoirs publics (rép. min. n° 34987 du 03.05.2022 JOAN p. 3045) , un mineur non émancipé ne peut signer lui-même un contrat du fait de son «incapacité juridique» (C. civ. 1146 1°) . Il ne peut donc signer lui-même (seul) un contrat de location loué nu ou en meublé (y compris un étudiant pour un contrat d’une durée réduite à neuf mois), ou un bail mobilité (y compris un mineur en études supérieures, contrat d’apprentissage, ou stage). Un logement loué en «colocation» (loi du 06.07.1989, art. 8-1) n’échappe pas à la règle. Si un mineur signe seul un bail, celui-ci peut ensuite être annulé, à sa demande ou celle de son représentant légal, si le bailleur connaissait la minorité (CA Douai 06.09.2018 n° 17/04190 RG 17/04190 Portalis DBVT V B7B Q2QR) .

Ce qu’il faut prévoir. Pour les pouvoirs publics, le bail «doit être signé par au moins un représentant légal (parent ou tuteur) du mineur, même si le signataire n’occupe pas le logement»(rép. min. précitée) .

Ce à quoi il faut penser. Selon un texte de la loi du 06.07.1989 on ne peut exiger la «cosignature» d’un ascendant d’un «candidat à la location» , sous peine d’amende administrative (loi de 1989, art. 22-2 al. 2) . À cet égard, il est prudent de rédiger un bail en y portant le nom du mineur (en qualité de locataire), et d’y faire cosigner son/ses parent(s) ou tuteur/tutrice, avec la mention : «en ma qualité de représentant légal de X, mineur(e)» .

Conseil. Ce modus operandi permet à un mineur de prétendre, selon les cas, à une aide (APL/ALS/ALF) de la CAF, selon son site Internet (notice).

Pour les garanties en cas d’impayés

Cautionnement. Pour d’évidentes raisons, un propriétaire qui loue à un mineur (sans ressources…) a intérêt à demander le cautionnement d’un tiers, tel de l’un et/ou l’autre de ses parents, dans les conditions fixées par la loi (loi de 1989, art. 22-1) . Notons qu’un bailleur (personne physique ou SCI familiale) peut cumuler une assurance dite GLI (impayés…) et un cautionnement, en cas de logement loué à un étudiant ou apprenti. Si le bailleur est une personne morale autre qu’une SCI familiale, un cautionnement peut être demandé si le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d’une bourse de l’enseignement supérieur. Veillez à ne pas imposer une caution parentale, ce qui est considéré comme discriminant (évitez la mention «caution des parents exigée» dans des annonces).

Garantie «Visale». Le ministère en charge du Logement a précisé que, dans « sa configuration actuelle, Visale n’est pas accessible aux candidats-locataires mineurs» non émancipés (en raison de leur incapacité). C’est donc «le signataire du bail, majeur ou émancipé, qui doit formuler une demande de garantie Visale, qui sera appréciée au regard de la situation du demandeur et non de la situation de l’occupant du logement ». Une évolution, validée par le groupe Action Logement (APAGL), est toutefois programmée pour permettre aux mineurs d’anticiper leur demande de Visale, deux mois avant la majorité, quel que soit leur statut, sans modifier la durée de validité du visa. Le contrat serait ensuite signé au 18^e  anniversaire. Cette réforme devrait être prochainement mise en œuvre «sous réserve du calibrage des systèmes d’information liés» (sic). (rép. min. n° 34987 du 03.05.2022 JOAN p. 3045). L’évolution a été annoncée pour le «premier semestre 2022» (consultez régulièrement le site https://www.visale.fr/ ).

Notice sur https://www.alertesetconseils.fr , Annexes, année 18, n° 8.