INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS - 10.06.2022

Résidence principale : le délai normal de vente s’apprécie au regard des diligences du vendeur

Quelques explications préliminaires

La plus-value réalisée lors de la cession d'une résidence principale est exonérée, quel que soit le type de logement (maison individuelle ou appartement).

Seuls ouvrent droit à l'exonération les immeubles (ou parties d'immeubles) qui constituent la résidence habituelle et effective du propriétaire lui-même au jour de la cession.

À noter

Les immeubles donnés en location et les immeubles occupés gratuitement par des membres de la famille du propriétaire ou des tiers ne peuvent donc pas en bénéficier.

Un immeuble vacant au moment de la vente, mais qui a été occupé comme résidence principale jusqu'à sa mise en vente, ouvre droit à l'exonération si la cession intervient dans un délai normal de vente , soit dans un délai de 1 an dans un contexte économique normal (BOI-RFPI-PVI-10-40-10 n° 190) .

Aucun délai maximum ne peut toutefois être fixé a priori : l'appréciation du délai normal de vente est une question de fait qui résulte de l'ensemble des circonstances de l'opération (BOI-RFPI-PVI-10-40-10 n° 190 ; CE 7-5-2014 n° 356328) , et notamment :

• des diligences accomplies par le cédant pour vendre au plus vite compte tenu des motifs de la cession ;
• des caractéristiques de l'immeuble;
• et du contexte économique et réglementaire local.

Les circonstances de l'affaire

Un couple met en vente sa résidence principale, constituée d’une grande maison, d’une maison de gardien et d’un terrain incluant des emplacements de stationnement, le 8 mars 2011 au prix initial de 1 650 000 €.

Le couple acquiert un nouvel immeuble le 8 avril 2011 dans lequel il emménage à titre principal en septembre 2012. En octobre 2012, les vendeurs confient la vente de leur ancienne résidence principale à deux nouvelles agences immobilières, aux prix respectifs de 1 420 000 € et 1 410 000 €. Le prix est baissé une nouvelle fois en décembre 2013 à 1 195 000 €.

Les cédants acceptent finalement de vendre l’immeuble scindé en lots, le 30 juin 2014 et le 7 janvier 2015, pour un prix total de 879 500 €. Ils se prévalent de l’exonération réservée aux résidences principales et à leurs dépendances immédiates et nécessaires (CGI art. 150 U, II-1° et 3°) .

L’administration remet en cause cette exonération au motif que le délai d’inoccupation de 20 mois de l’immeuble ne peut pas être considéré comme normal.

La décision de la cour administrative d'appel

Contrairement aux premiers juges, la cour administrative d’appel considère ce délai comme normal eu égard aux circonstances particulières de l'affaire :

• dans un contexte de baisse du marché immobilier, les prix proposés à partir d’octobre 2012 étaient inférieurs au prix moyen du mètre carré des biens de plus de 200 m² vendus dans la même commune en 2011 ;
• et compte tenu de l’état du marché, de la spécificité du bien et des diligences accomplies par les vendeurs, qui n’étaient pas tenus de le céder à vil prix, l’immeuble a conservé le caractère de résidence principale à la date de la cession.

La plus-value réalisée est donc exonérée.