FISCALITÉ IMMOBILIÈRE - TVA - 07.07.2022

Opération en immobilier d’entreprise et dispense de TVA

Le Conseil d’État et les pouvoirs publics sont venus apporter des précisions sur le régime fiscal spécifique de dispense de TVA, prévue par l’article 257 bis du Code général des impôts (CGI), pour certaines opérations en immobilier d’entreprise. Que faut-il savoir ?

Pour la dispense «CGI art. 257 bis»…

Dispense de taxation à la TVA. L’article 257 bis du CGI dispense de TVA des cessions de biens réalisées, entre redevables de la TVA, à l’occasion de la «transmission» à titre onéreux/gratuit d’une «universalité totale ou partielle de biens» . Pour les pouvoirs publics, la notion de transmission «doit être interprétée à la lumière de la jurisprudence de la Cour de justice de l’Union européenne» . La dispense ne s’applique pas «pour la vente isolée d’un bien immobilisé en dehors de toute opération de transmission d’entreprise ou de restructuration»(rép. min. n° 35808 du 05.04.2022 JOAN p. 2249) .

Dispense de régularisation de la TVA. Un texte permet aussi au cédant, par dérogation, de ne pas à avoir à procéder à la régularisation de la TVA, antérieurement déduite ayant grevé les frais d’acquisition du bien (CGI, annexe II, art. 207 III 4 1°) .

Immeuble loué. Les pouvoirs publics ont précisé que la dispense «s’applique en cas de cession d’un immeuble inscrit à l’actif immobilisé d’une entreprise qui l’avait affecté à la réalisation d’une activité de location soumise à la TVA, avec reprise, avec ou sans négociation, du ou des baux en cours par le cessionnaire»(rép. min. n° 35808) .

Retrouvez les précisions, exemples et commentaires du Mémento Vente immobilière sur https://www.alertesetconseils.fr , Annexes, année 18, n° 10.

Des précisions à intégrer…

L’affaire. Une société fait construire en 2004 un ensemble immobilier (supermarché). Elle vend le bien en 2019 à un marchand de biens. Le vendeur fait l’objet d’un redressement fiscal, le fisc estimant qu’en l’absence d’imposition à la TVA de la vente, il ne pouvait régulariser la TVA antérieurement déduite pour ses dépenses d’achat et construction. Le Conseil d’État a approuvé ce redressement, au vu des règles suivantes (CE 31.05.2022 n° 451379) .

Règle 1. La dispense de TVA «s’applique à tout transfert d’un fonds de commerce ou d’une partie autonome d’une entreprise dès lors que le bénéficiaire du transfert a pour intention d’exploiter le fonds de commerce ou la partie d’entreprise ainsi transmis(e) et non simplement de liquider immédiatement l’activité concernée ». Le bénéficiaire du transfert doit ainsi avoir «pour intention d’exercer lui-même l’activité économique transmise» . En l’espèce, le marchand de biens avait procédé à la revente immédiate du bien : la cession ne bénéficiait pas de la dispense.

Règle 2. En cas de cession d’un bien immobilisé non soumise à la TVA, le cédant «est en principe tenu de régulariser la taxe ayant grevé les dépenses d’acquisition qu’il avait antérieurement déduite. Toutefois, il «n’est pas tenu de procéder à cette régularisation» si l’opération a été dispensée de TVA au titre de l’article 257 bis du CGI. En l’espèce, la vente du bien, intervenue plus de 5 ans après son achèvement, était placée hors champ de la TVA (CGI art. 257) . L’opération ne pouvait dès lors «être regardée» comme dispensée de TVA, la dispense ne pouvant bénéficier qu’à une opération soumise à la TVA. Elle ne pouvait donc bénéficier de la dispense pour la régularisation de la TVA.

Nos conseils

Prudence de mise… L’arrêt rendu le 31.05.2022 a donné lieu à des discussions en raison d’une motivation «ambiguë» (règle 2) qui serait, selon certains juristes, source d’insécurité juridique…

Crédit-bail : attention ! Tenez compte aussi de la position récente (défavorable) des pouvoirs publics lorsqu’un bien, loué dans le cadre d’un contrat de crédit-bail immobilier soumis à la TVA, est cédé par le crédit-bailleur au crédit-preneur, notamment dans le secteur de l’hôtellerie (rép. min. n° 35808) .

Conseil. Pour «monter» une opération concernée, en cas de doute, il peut être prudent d’interroger le fisc, sous la forme d’une demande de rescrit.

Notice sur https://www.alertesetconseils.fr , Annexes, année 18, n° 10.

Le dispositif de dispense et régularisation de TVA, prévu en cas de cession d’un bien dans le cadre d’un transfert d’activité, suppose que le bénéficiaire du transfert poursuive l’activité. La prudence est de mise si le bien est loué en crédit-bail immobilier.

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