GESTION IMMOBILIÈRE - DIVERS - 07.07.2022

Opération immobilière sur le littoral : du nouveau

Au-delà du dispositif «loi Littoral»…

Vous avez dit loi «Littoral» ? Depuis la loi 86-2 du 03.01.1986, dite loi «Littoral», une réglementation particulière est à prendre en compte dans plus de 1 200 communes riveraines de la mer, de grands lacs, d’estuaires ou de deltas (C. env. art. L 321-1 et s) , pour une opération immobilière.

En vente. Tenez compte du droit de préemption qui peut être prévu au titre des espaces naturels sensibles - ENS (C. urb. art. L 113-14) ou, dans certaines zones fixées par arrêté préfectoral, celui reconnu au Conservatoire de l’espace littoral et des rivages lacustres - CELRL (C. urb. art. L 215-2) .

Construction/lotissement. Veillez à prendre en compte des règles d’urbanisme particulières applicables, avant tout projet de construction ou de lotissement, dans une commune concernée (C. urb. art. L 121-1 et s.) . Tenez compte du «plan de prévention des risques littoraux» (PPRL) applicable (ex. nouveau PPRL de Dunkerque et Bray-Dunes (59), approuvé par arrêté préfectoral du 21.04.2022). Les PPRL sont diffusés par les préfectures, sur leurs sites Internet (ex. Vendée, Landes).

Conseil. Côté agent immobilier ou notaire, si vous êtes informé, par l’acquéreur d’un terrain, d’un projet de construction dans une zone concernée, veillez à l’alerter sur les risques encourus à défaut d’obtenir un permis de construire (définitif), et lui conseiller une condition résolutoire à ce sujet (notice) dans toute promesse de vente (Cass. 1e civ. 20.03.2014 n° 13-14121 et CA Bordeaux 17.05.2022 RG 19/03363 Portalis DBVJ V B7D LCTQ) .

Retrouvez les précisions, exemples et commentaires du Mémento Vente immobilière sur https://www.alertesetconseils.fr , Annexes, année 18, n° 10.

… un nouveau dispositif à intégrer !

Vous avez dit nouveau dispositif ? La loi 2021-1104 du 22.08.202 («Climat et résilience»), complétée par une ordonnance 2022-489 du 06.04.2022 (JO du 07.04.2022) , a mis en place un nouveau cadre légal visant à prendre en compte les «phénomènes hydrosédimentaires entraînant l’érosion du littoral» , appelé «recul du trait de côte» , dans certaines zones. Ceci pourrait concerner au moins 50 000 logements d’ici 2100, selon les pouvoirs publics.

En vente. Comme expliqué dans un conseil (A&C Immobilier, 17e année, n° 18, p. 4) , la loi a créé un nouveau droit de préemption au profit d’une commune/intercommunalité, pour une vente située dans une zone concernée (C. urb. art. L 219-1 et s.) . L’ordonnance a défini une méthode d’évaluation (avec décote possible) de la valeur des biens en cas de contentieux (idem en cas d’expropriation). Notez que l’état des risques en vente (et location) devra être complété dans une zone concernée, à compter du 01.01.2023 au plus tard (notice). Des décrets d’application restent attendus.

Construction/lotissement. La réforme est venue encadrer l’aménagement des zones concernées et restreindre la faculté de construire. Pour lever certains obstacles, il est prévu que des communes engagées dans un projet partenarial d’aménagement (PPA) puissent déroger à certaines règles (ex. : obligation de construire en continuité de l’urbanisation existante), sous conditions.

Communes concernées. Un décret 2022-750 du 29.04.2022 (JO du 30.04.2022) est venu fixer la liste des 126 communes (notice) pour lesquelles l’action en matière d’urbanisme et d’aménagement doivent être adaptées, dans les zones concernées. La liste sera progressivement complétée, et révisée au moins tous les neuf ans (C. env. art. L 321-15) .

Conseil. Dans les communes concernées, et celles à venir, prévoyez de bien surveiller les évolutions des documents d’urbanisme (PLU…), et notamment le PPRL, avant un projet de vente, mais aussi tout projet de construction nouvelle ou d’extension de construction existante : une démolition pourra en effet être encourue (C. urb. art L 121-22-5) .

Notice et arrêt d’appel sur https://www.alertesetconseils.fr , Annexes, année 18, n° 10.