AGENTS IMMOBILIERS - MANDAT DE VENTE - 26.08.2022

Agent immobilier : du nouveau pour la rémunération

La Cour de cassation a rendu deux importants arrêts concernant les honoraires ou l’indemnisation qu’un agent immobilier peut réclamer, lorsqu’il se voit confier un mandat d’entremise en vente (recherche d’acquéreur). Quels enseignements tirer des décisions ?

Pour le droit aux honoraires

Pour le droit aux honoraires… En vertu de l’article 6 de la loi Hoguet, en principe, un agent immobilier (AI) mandaté en vente ne peut prétendre à des honoraires avant que la vente concernée «ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties» .

Un régime conforté… À la demande d’un AI, la Cour de cassation a été appelée à se prononcer, sur une question prioritaire de constitutionnalité (QPC) portant sur l’article 6 de la loi Hoguet. La Cour de cassation a refusé de renvoyer au Conseil constitutionnel l’examen de la QPC. Elle estime en effet que l’interdiction de principe pour un AI de «percevoir une quelconque rémunération en l’absence de conclusion effective de l’opération projetée, quelle qu’en soit la raison, est fondée sur le motif d’intérêt général tenant à la nécessaire réglementation des pratiques des professionnels (…) afin d’assurer l’information, la protection et la liberté contractuelle de leurs clients»(Cass. 3e civ. 07.07.2022 n° 21-25661) .

Pour le droit à indemnisation

En droit. La Cour de cassation a jugé avec fermeté le 15.06.2022 que «le refus du mandant de réaliser la vente avec une personne qui lui est présentée par son mandataire ne peut lui être imputé à faute pour justifier sa condamnation au paiement de dommages-intérêts»(Cass. 1e civ. 15.06.2022 n° 20-22047) . Dans son arrêt du 07.07.2022, elle a souligné que le mandant «est libre de conclure ou non l’opération, et son seul refus, ne peut, par nature, être constitutif de la faute susceptible d’engager sa responsabilité à l’égard de son mandataire» .

En pratique. Un AI ne peut à ce titre prétendre à l’application de plein droit d’une clause pénale de son mandat, y compris un mandat exclusif (arrêt 20-22047) , même s’il a trouvé un acquéreur au prix prévu, si son client renonce à vendre, ou refuse de finaliser la vente (arrêt 21-25661) .

Clauses pénales : attention ! Un AI peut (continuer de) prévoir, dans un mandat, une clause pénale en cas de non-respect d’une obligation de son client, sous réserve de ne pas prévoir le paiement, à titre indemnitaire, d’une somme supérieure au montant des honoraires prévus (décret Hoguet de 1972 art. 78 al. 1) . Mais notez que, dans le cadre d’une publication diffusée fin juin   2022 (lire l'article) , la DGCCRF a estimé que certaines clauses pénales étaient «illicites» (elles sont donc à proscrire, en sagesse…). Consultez notre notice pour les clauses concernées.

Les nuances

Droit à indemnisation. La Cour de cassation a pris soin de rappeler « qu’en cas de faute commise par le mandant ayant privé le mandataire de sa rémunération, une jurisprudence constante lui permet d’engager la responsabilité de son mandant»(arrêt 21-25661) . Le client d’un AI peut ainsi être condamné à des dommages et intérêts s’il est établi qu’il «a conclu l’opération en privant le mandataire de la rémunération à laquelle il aurait pu légitimement prétendre»(arrêt 20-22047) . Un recours (indemnitaire) fondé sur une clause pénale reste ainsi possible si le client a fait/fait finalement affaire ailleurs de manière fautive, notamment.

Droit à honoraires. La Cour de cassation a rappelé qu’une «dérogation» à l’interdiction de principe posée par l’article 6 de la loi Hoguet est «possible lorsque le client agit pour les besoins de ses activités professionnelles»(arrêt 21-25661) . Est concerné le cas où un client «agit dans le cadre de ses activités professionnelles»(loi Hoguet, art. 6 et décret Hoguet art. 78-1) . Une clause spécifique est à prévoir dans un mandat, à ce sujet (notice).

L’article 6 de la loi Hoguet, qui conditionne en principe le droit aux honoraires à la conclusion de la vente, est conforté. Si le refus par un client de finaliser une vente (ou s’il renonce à vendre) ne justifie pas en tant que tel une indemnisation, un recours indemnitaire reste possible, sous conditions, au titre d’une clause pénale (licite).

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