BAIL COMMERCIAL - LOYER - 26.08.2022

Loyers commerciaux et Covid-19 : du nouveau !

Dans le cadre de décisions majeures, rendues le 30.06.2022, la Cour de cassation a fixé sa «doctrine» sur les règles applicables aux loyers commerciaux, dans le cadre des mesures prises par les pouvoirs publics pour faire face à l’épidémie de Covid-19. Bilan ?

Les décisions : en droit

Le contexte. La Cour de cassation s’est prononcée sur l’incidence, en matière de bail commercial, de l’instauration en 2020 du régime d’état d’urgence sanitaire. Et, précisément, sur la question de l’exigibilité des loyers liés à la période d’interdiction d’accueil du public, imposée pour des établissements recevant du public (ERP), lors du premier «confinement» du 17.03.2020 au 10.05.2020 (Cass. 3e civ. 30.06.2022 n° 21-20127, n° 21-20190 et n° 21-19889) . Au vu des arrêts (notice) et du communiqué diffusé par la Cour de cassation, les règles suivantes sont à prendre en compte, en principe.

Côté bailleur. La Cour de cassation relève que l’interdiction de recevoir du public sur la période du 17.03.2020 au 10.05.2020 a été édictée « aux seules fins de garantir la santé publique» . Pour un bail commercial, cette «mesure générale et temporaire» de «police administrative» est « sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué» et ne peut être «imputable au bailleur» . Elle a souligné que l’impossibilité d’exploiter des locaux «était le seul fait du législateur» , et que «les restrictions résultant des mesures législatives et réglementaires prises dans le cadre de la crise sanitaire n’étaient pas imputables au bailleur». À ce titre, un locataire ne pouvait/peut se prévaloir d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrance (C. civ. art. 1719) , d’un cas de «force majeure» (C. civ. art. 1218) , d’une «perte de la chose louée» (C. civ. art. 1722) , ou de la théorie de l’absence de cause (arrêt 21-19889) .

Côté locataire. Il découle des arrêts que les loyers étaient/sont dus, pour la période concernée. Un locataire n’était pas fondé à en suspendre le paiement, tel en opposant l’exception d’inexécution (C. civ. arts. 1219 et 1220) . En outre, il ne pouvait/peut prétendre en justice à une réduction du montant de son loyer (arrêt 21-20127) . Notons qu’une demande de provision en référé est/reste possible pour un impayé, côté bailleur (arrêt 21-20127) .

Les décisions : en pratique

Une portée générale. Les règles posées sont à notre avis transposables pour toute situation de «crise sanitaire» (deuxième/troisième confinement), ou assimilables, pour des locaux touchés par une mesure administrative (générale) d’interdiction d’accueil du public. Notons que la loi 2022-1089 du 30.07.2022 (JO du 31.07.2022) a mis fin au dispositif d’état d’urgence sanitaire, en l’état.

Locations concernées. Les règles concernent tout bail commercial (ou professionnel), à notre avis. Notons qu’une agence immobilière (locataire) est concernée (arrêt 21-19889) . Les règles doivent aussi être prises en compte par un exploitant de résidence de tourisme, pour des baux commerciaux d’investisseurs (arrêt 21-20127) .

Discussion close ? Les arrêts sont de nature à «harmoniser» la position des juges du fond pour les contentieux en cours. Notons que la Cour de cassation n’a pas écarté toute possibilité pour un locataire d’opposer à bon droit la mauvaise foi du bailleur (C. civ. art 1104). Mais celle-ci ne saurait être retenue au seul motif qu’un bailleur a (vite) réclamé le paiement de loyers de la période concernée (arrêt 21-20127) . En outre, un bailleur est de «bonne foi» s’il a proposé un arrangement, par ex. le report du règlement d’un loyer, pour tenir compte des mesures liées à la crise sanitaire (arrêt 21-20190) . Par ailleurs, la Cour de cassation ne s’est pas prononcée sur la possibilité pour un locataire (bail postérieur au 09.09.2016) de se prévaloir d’un texte sur «l’imprévision» (notice) , notamment sous l’angle de la bonne foi du bailleur pour la «renégociation» prévue (C. civ. art. 1195) . On peut néanmoins en douter, notamment si un locataire a décidé unilatéralement de suspendre le paiement de son loyer (cf. par ex. : CA Rennes 22.06.2022 N° RG 21/05982 Portalis DBVL-V-B7F-SBRY) . À suivre…

Notice sur https://www.alertesetconseils.fr , Annexes, année 18, n° 11.

Les règles fixées sont favorables aux bailleurs pour des loyers des locaux touchés par une mesure administrative (générale) d’interdiction d’accueil au public (premier confinement…). Les loyers concernés étaient bien exigibles et sont dus, en principe.


Pour aller plus loin


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