Vie en lotissement : des précisions
Mise en conformité d’une ASL
Où une mise en conformité s’impose… Une ASL, qui existait déjà avant la réforme de 2004, doit opérer, si elle ne l’a pas encore fait, une mise en conformité de ses statuts (avec les règles fixées par l’ordonnance 2004-632 du 01.07.2004 et le décret 2006-504 du 03.05.2006). La modification des statuts est à faire voter, en ordre, en AG de l’ASL. Les statuts sont à déposer en (sous-)préfecture, avec un formulaire pour la publication au JOAFE.
Des précisions pour le formalisme… Il a été jugé que l’ASL n’est pas tenue d’annexer aux statuts mis en conformité la déclaration, requise au moment des adhésions et devant être annexée aux statuts d’une nouvelle ASL . Une déclaration de chaque adhérent, spécifiant les désignations cadastrales et la contenance de ses biens, n’est donc pas requise (Cass. 3e civ. 17.02.2022 n° 20-17438) . Notez qu’un plan parcellaire, établi par le président de l’ASL, doit être annexé aux statuts mis à jour, et une copie doit en être jointe à la déclaration en (sous-)préfecture. Mais aucun texte n’impose que le plan figure dans les statuts eux-mêmes, ou soit annexé aux statuts mis à jour lors de leur adoption par l’AG de l’ASL (Cass. 3e civ. 16.09.2021 n° 19-26337) .
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Fonctionnement d’une ASL
Président d’ASL. Interrogés sur l’opportunité de créer un statut juridique spécifique et protecteur pour un président bénévole d’ASL, les pouvoirs publics ont écarté toute réforme, en notant qu’une «grande liberté est laissée aux ASL pour leur organisation et leur fonctionnement» . Le président agissant au nom d’une personne privée, on ne peut lui étendre le bénéfice de la protection dite fonctionnelle reconnue aux agents publics ou collaborateurs occasionnels du service public (rép. min. n° 43225 du 29.03.2022 JOAN p. 2128) .
Sortie d’une ASL. Les pouvoirs publics ont été interpellés sur l’opportunité d’une réforme sur la possibilité de «distraction» d’un immeuble en ASL (en clair, une sortie d’ASL). Les pouvoirs publics ont aussi écarté toute réforme à ce sujet, en soulignant que les modalités de distraction doivent (désormais) être fixées par les statuts de l’ASL (décret 2006-504, art. 3) . Si des statuts n’ont pas été mis en conformité, et qu’ils ne prévoient aucune règle à ce sujet, les membres de l’ASL «peuvent initier ou solliciter des modifications statutaires permettant d’intégrer des règles» pour la distraction (sous réserve du respect de la procédure fixée par les statuts). Ils peuvent aussi saisir le juge judiciaire et assigner l’ASL en mise en conformité des statuts (rép. mn. n° 42281 du 22.03.2022 JOAN p. 1951) .
Violation du cahier des charges
En cas de litige entre colotis… Dans un lotissement, le propriétaire d’un lot peut être confronté à la construction d’un ouvrage sur un lot voisin (par un coloti), en violation des dispositions du cahier des charges du lotissement.
Une importante précision… La Cour de cassation s‘est prononcée sur le régime de l’action en justice reconnue au coloti, en pareil cas. L’action en démolition de l’ouvrage construit, en violation d’une charge réelle du cahier des charges, est soumise à la prescription trentenaire. L’action en réparation au titre du préjudice personnel subi par le coloti est, quant à elle, soumise à la prescription quinquennale (Cass. 3e civ. 06.04.2022 n° 21-13891) . Pour apprécier le point de départ du délai de 30 ans (action en démolition) et de 5 ans (action en réparation), tenez-compte de la date à laquelle le coloti a connu ou aurait dû connaître les faits permettant d’exercer son action (en principe, la date d’achèvement de la construction illicite).
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