IMMOBILIER ‑ LOCAL PROFESSIONNEL - 29.09.2022

Bail commercial et charges : qui paie quoi ?

Votre activité se développe et vous envisagez désormais de louer des locaux. Dans le cadre d’une location commerciale, au moment de la rédaction du bail, il est impératif de prévoir la répartition des charges entre le bailleur et vous, le preneur. D’autant que tout n’est pas qu’affaire de liberté en la matière…

Un contrat à rédiger

Une obligation à remplir. Le bail commercial obéit à un régime particulièrement strict qui s’explique par le statut même des baux commerciaux, ce qui nécessite de prévoir un contrat écrit qui doit préciser la désignation des lieux loués, les modalités d’utilisation par le locataire, etc. À ce titre, la question de la répartition des charges entre le locataire et le bailleur est essentielle : si, d’une manière générale, les dépenses d’entretien et de réparations courantes sont à la charge du locataire, et celles de grosses réparations, à la charge du bailleur, prévoir une répartition précise est impérative.

Une répartition à prévoir. Dans le cadre de la rédaction du bail, les parties (propriétaire et locataire) doivent établir, contradictoirement, un inventaire précis des charges, impôts, taxes et redevances, en indiquant précisément leur répartition entre le bailleur et le locataire. En présence de plusieurs locataires pour un même ensemble immobilier, il faut préciser la répartition des charges entre les différents locataires, souvent en fonction de la surface occupée. Si, en cours de bail, de nouvelles charges, taxes ou redevances sont dues et mises à la charge du locataire, le bailleur devra en informer ce dernier.

Un récapitulatif à établir. Un récapitulatif annuel doit, en outre, être établi et adressé par le bailleur au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivante ou, pour les immeubles en copropriété, dans un délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété de l’exercice annuel.

Un état prévisionnel puis récapitulatif des travaux. Lors de la conclusion du bail, puis tous les trois ans, le bailleur doit communiquer au locataire un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d’un budget prévisionnel. Il doit également communiquer au locataire un état récapitulatif des travaux réalisés dans les trois années précédentes, avec indication de leur coût.

Un inventaire à établir

À la charge du locataire. Sont mises à sa charge les dépenses dites « locatives », considérées comme étant liées à l’occupation des lieux loués, à savoir notamment : les dépenses courantes (eau, électricité, gaz, etc.) ; les travaux d’entretien et de réparation destinés à maintenir les lieux en bon état d’utilisation ; les dépenses d’équipement de la copropriété ; les travaux d’embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l’identique ; les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou à un service dont bénéficie le locataire (notamment la taxe foncière et ses taxes additionnelles, qui peuvent lui être refacturées).

À la charge du bailleur. Les dépenses suivantes ne peuvent pas être imputées au locataire : celles relatives aux grosses réparations (C. civ. art. 606) , ainsi que les honoraires liés à la réalisation des travaux ; celles relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre le bien loué en conformité avec la réglementation, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations ; celles correspondant aux impôts – et notamment la contribution économique territoriale –, taxes et redevances dont le bailleur est le redevable légal (à l’exception toutefois des impôts et taxes liés au local loué ou à un service bénéficiant directement au locataire) ; celles correspondant aux honoraires liés à la gestion des loyers du local loué ; dans un immeuble collectif, les charges, impôts et redevances et le coût des travaux relatifs aux locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.

Un inventaire précis des charges doit être établi, une répartition précise doit en être faite entre le locataire et le bailleur, un récapitulatif annuel doit être remis au locataire, et un état prévisionnel des travaux doit être effectué.

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