Congé-vente : gare à la seconde offre !
Où un «congé-vente» est délivré… Comme rappelé dans un conseil (A&C Immobilier 18e année, n° 3, p. 4) , un bailleur peut délivrer à un locataire, titulaire d’un bail d’habitation pour un logement loué nu, un congé justifié par sa décision de le vendre», en respectant un préavis de six mois. Ce congé dit congé-vente peut être signifié par un acte d’huissier ou notifié par LRAR, ou bien remis en main propre contre récépissé ou émargement (loi du 06.07.1989 art. 15 II) . Un congé délivré en ordre ne peut être contesté par le locataire (CA Grenoble 28.06.2022 RG 20/02403 Portalis DBVM-V-B7E-KQAP) . Veillez à bien y porter «la description précise des biens vendus et compris dans le bail», sous peine de risquer l’annulation du congé (CA Paris 30.06.2022 RG 20/01013 Portalis 35L7-V-B7E-CBJCJ) . Le congé doit notamment, à peine de nullité, indiquer le prix de vente envisagé, et vaut offre de vente pour ce prix au profit du locataire, qui bénéficie alors d’un droit légal de préemption pour acquérir le logement.
Gare au second droit de préemption… Si un bailleur décide de vendre le logement à un prix inférieur à celui de l’offre initiale, le locataire bénéficie d’un second droit de préemption, dit subsidiaire. Un bailleur (ou notaire) doit à ce titre lui notifier une seconde offre, pour le nouveau prix, sous peine d’annulation de la vente réalisée avec un tiers. La nouvelle offre est valable un mois (passé ce délai, l’offre non acceptée est caduque). Le locataire qui accepte l’offre dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur/notaire, de deux mois ou quatre mois (s’il entend financer l’achat par un prêt) pour finaliser la vente.
La Cour de cassation «veille au grain»… Dans une affaire, une Cour d’appel a écarté la demande d’un locataire en annulation de la vente du logement à un tiers, pour non-respect du droit de préemption subsidiaire. Motif ? Le locataire ne pouvait faire valoir ce droit du fait d’une baisse du prix, dans la mesure où il avait lui-même formulé une offre pour un prix identique à celui finalement payé par le tiers. L’arrêt d’appel a été censuré par la Cour de cassation, pour violation de la loi. Motif ? Le locataire avait d’abord reçu une offre de la part du mandataire du vendeur pour 85 000 €. La vente avait été finalisée avec le tiers pour 65 000 €, sans que la nouvelle offre requise lui ait été notifiée (Cass. 3e civ. 11.05.2022, n° 20-15659) . De quoi inciter à faire preuve de la plus grande rigueur…
Retrouvez les précisions, exemples et commentaires du Mémento Vente immobilière sur https://www.alertesetconseils.fr , Annexes, année 18, n° 12.
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