COPROPRIÉTÉ - ASSEMBLÉE GÉNÉRALE - 22.09.2022

Copropriété : un «abus de majorité» pour un vote en AG ?

En copropriété, la jurisprudence reconnaît aux copropriétaires le droit de contester une résolution (décision) votée ou rejetée en assemblée générale (AG), en se prévalant d’un «abus de majorité». À quelles conditions ? Que faut-il prendre en compte, côté syndics ?

Abus de majorité : l‘essentiel à savoir

Au-delà de la loi… La loi du 10.07.1965, issue de la réforme du droit de la copropriété de 2019, aménage à bon escient les règles pour une copropriété de deux copropriétaires (loi du 10.07.1965, art. 41-13 et s.) , et limite certaines possibilités d’abus en encadrant le droit de vote d‘un copropriétaire majoritaire ou les «pouvoirs» (loi de 1965, art. 22) .

Un recours possible… Suivant une jurisprudence constante, la Cour de cassation admet qu’un copropriétaire puisse demander l’annulation de toute résolution d’AG, dans tout domaine, et y compris pour une copropriété de deux copropriétaires (Cass. 3e civ. 22.10.2020, n° 18-25921) , au vu d’une théorie générale dite de l’abus de majorité (applicable en droit des sociétés).

Sous condition… Reprenant un principe posé en 2014, la Cour de cassation a jugé le 22.06.2022 qu’une résolution «ne peut être annulée pour abus de majorité que s’il est établi qu’elle est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou qu’elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires»(Cass. 3e civ. 22.06.2022 n° 21-17071) . Notez que la condition posée est alternative (l’une «ou» l’autre).

À prouver… En logique, il revient au copropriétaire qui argue d’un «abus de majorité» de le prouver (ex.: Cass. 3e civ. 04.07.2019 n° 18-12135), en justifiant d’ «une rupture d’égalité», et d’un préjudice (ex.: Cass. 3e civ. 09.07.2020 n° 18-24.063) .

En pratique. En cas de contentieux, la Cour de cassation laisse le soin aux juges du fond d’apprécier au cas par cas, sous son contrôle, s’il y a eu ou non «abus de majorité» pour le vote (pour/contre) d’une résolution. Elle a déjà validé l’annulation de résolutions portant sur certains travaux en parties communes, car profitant exclusivement à certains copropriétaires ou contrevenant à une décision de justice (Cass. 3e civ. 22.10.2020 n° 18-25921 et 01.10.2020, n° 19-17965) .

Du coté syndic de copropriété

Résolution = motivation requise ? La Cour de cassation a jugé que les PV d’AG n’ont pas «à être motivés»(Cass. 3e civ., 10.09.2020 n° 19-15116) . Il n’en reste pas moins utile, en cas de contentieux, de pouvoir justifier des motifs du rejet d’une résolution, car les juges peuvent alors en «déduire l’absence d’abus de majorité»(Cass. 3e civ. 15.02.2018 n° 16-27858) . Des éléments postérieurs à une AG peuvent justifier le vote (pour) d’une résolution (Cass. 3e civ., 10.09.2020 n° 19-15116) .

Un copropriétaire belliqueux ? Il peut (aussi) venir à l’idée d’un copropriétaire de faire un procès contre des copropriétaires qui votent systématiquement contre la réalisation de travaux. Expliquez-lui qu’il lui faut alors prouver «une faute de nature à faire dégénérer en abus l’exercice du droit de vote» en AG (Cass. 3e civ. 10.09.2020 n° 19-11673) .

Vive les passerelles ! Les litiges portent souvent sur des travaux par des copropriétaires, nécessitant une autorisation votée en AG, ou des travaux en parties communes. À cet égard, afin notamment de «protéger les copropriétaires minoritaires»(ord. n° 2019-1101 du 30.10.2019, rapport de présentation) , la réforme du droit de la copropriété a étendu le recours du mécanisme de la «passerelle» permettant un second vote avec majorité «allégée» au cours d’une même AG (loi de 1965 art. 25-1 et 26-1) . Ceci est de nature à limiter les contentieux…

Et pour un lotissement ? Notons qu’une jurisprudence comparable s’applique pour des votes en ASL (lotissement). Un coloti qui se plaint par ex. d’un «abus de majorité» pour la modification du cahier des charges doit prouver que celle-ci a généré une «disparité de traitement» entre colotis et «l’existence de manoeuvres tendant à utiliser la majorité dans un intérêt autre que l’intérêt collectif»(Cass. 3e civ. 27.06.2019 n° 18-14003) .

Une résolution d’AG (vote pour/contre) est annulable pour abus de majorité uniquement s’il est prouvé qu’elle est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires, ou prise dans le seul but de favoriser les intérêts de copropriétaires majoritaires.

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