VENTE IMMOBILIÈRE - DIVERS - 22.09.2022

Focus sur le devoir de conseil pour un compromis de vente

Lorsqu’il reçoit pour mission de régulariser une promesse de vente pour un bien immobilier, un notaire ou un agent immobilier est tenu d’un «devoir de conseil» à l’égard du futur acquéreur. Une nouvelle affaire jugée par la Cour de cassation invite à la rigueur…

Une affaire à méditer

Ou un notaire régularise un compromis… Un couple régularise un compromis de vente portant sur un immeuble en vue d’y aménager des gîtes. Un notaire intervient comme conseil des acquéreurs, et rédige le compromis. Après le compromis, le couple découvre que les règles d’urbanisme, applicables pour le terrain ne leur permettront pas de mener à bien leur projet. Il décide donc de refuser de finaliser la vente et obtient l’annulation du compromis pour erreur sur les qualités substantielles. Le couple décide (aussi) d’assigner le notaire en responsabilité et indemnisation…

La Cour de cassation «veille au grain».. En appel, les juges écartent la demande au motif, notamment, qu’il ne peut être imposé à un notaire d’obtenir la délivrance d’un certificat d’urbanisme, avant la signature d’un compromis (CA Lyon 08.12.2020 RG 19/05288 Portalis DBVX V B7D MQHC) . L’arrêt d’appel a été censuré le 15.06.2022 par la Cour de cassation, au vu des règles suivantes et d’un principe constant : un «notaire est tenu de prendre toutes dispositions utiles pour assurer la validité et l’efficacité des actes auxquels il prête son concours»(cf. Cass. 1e civ. 15.06.2022 n° 20-20.010) .

Règle 1. Pour la Cour de cassation, un «notaire est tenu de vérifier, par toutes investigations utiles, spécialement lorsqu’il existe une publicité légale, les déclarations du vendeur, lesquelles, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l’efficacité de l’acte qu’il dresse» .

Règle 2. Pour la Cour de cassation, le «devoir de conseil du notaire s’apprécie au regard du but poursuivi par les parties et de leurs exigences particulières lorsque, dans ce dernier cas, le praticien du droit en a été informé»(Cass. 1e civ. 15.06.2022 n° 21-12345) .

Des leçons à tirer

Côté notaire. Dans l’affaire jugée le 15.06.2022, la Cour de cassation juge «qu’il incombait au notaire, auquel les acquéreurs avaient exposé leur intention de créer des gîtes» de «vérifier la faisabilité du projet dont dépendait l’efficacité de l’acte et à laquelle les acquéreurs avaient subordonné leur consentement, ou de leur conseiller l’insertion d’une condition suspensive» portant sur l’obtention d’un permis de construire pour leur projet. Nos conseils restent plus que jamais d’actualité, à ce sujet (lire l'article) .

Côté agent immobilier. Les règles fixées par l’arrêt du 15.06.2022 pour le devoir de conseil sont transposables lorsqu’un agent immobilier (AI), mandaté en vente, se charge de la rédaction d’un compromis. Un AI se doit alors notamment de conseiller utilement l’acquéreur sur la faisabilité de tout projet (si l’intéressé lui fait part de ce projet).

Gare au régime de l’action en responsabilité… L’action d’un acquéreur contre un notaire/AI peut/doit être engagée sous 5 ans (C. civ. art. 2224) . Ce délai est «trompeur» car son point de départ est à géométrie variable : c’est la date à laquelle l’acquéreur a pu/peut découvrir le dommage lié à la faute du notaire/AI, ce qui n’est parfois le cas qu’au vu d’une décision de justice passée en force de chose jugée, c’est-à-dire définitive (Cass. 1e civ. 29.06.2022 n° 21-14633 et 20.04.2022 n° 20-22988) .

Attention ! La Cour de cassation a aussi jugé que les parties à une vente «peuvent convenir, expressément ou tacitement, que le fait que le bien (…) remplisse les conditions d’éligibilité à un dispositif de défiscalisation constitue une qualité substantielle de ce bien»(Cass. com. 22.06.2022 n° 20-11846) . La rigueur est plus que jamais de mise côté notaire/AI, pour la commercialisation d’un produit immobilier pouvant bénéficier d’un avantage fiscal.

Côté notaire et agent immobilier, si un futur acquéreur vous fait part d’un projet touchant le bien (aménagement…), veillez à vérifier la faisabilité du projet en le conseillant au besoin sur les clauses à prévoir dans le compromis (condition suspensive…).

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