BAIL D’HABITATION - DIVERS - 22.09.2022

Sous-location illégale : quels recours ?

Un bailleur ou son mandataire découvre qu’un locataire sous-loue une partie de son logement sur un site Internet de type «Airbnb». Que peut-il faire ? Il y a du nouveau…

Une décision à saluer… Dans une affaire, un bailleur social découvre qu’un locataire sous-loue une partie de son logement par l’intermédiaire d’une plateforme dédiée («Airbnb»…). Le bailleur décide de demander la résiliation du bail, en réclamant le remboursement des sommes perçues par le locataire, au titre des sous-locations. La Cour de cassation a été appelée à se prononcer (Cass. 3e civ. 22.06.2022 n° 21-18612) .

Pour les sous-loyers perçus… La Cour de cassation a confirmé avec grande force que le bailleur peut réclamer au locataire le remboursement de l’intégralité des sous-loyers perçus (cf. Cass. 3e civ. 12.09.2019 n° 18-20727) . Des juges ne peuvent à ce titre, comme dans l’affaire jugée le 22.06.2022, le condamner à rembourser au bailleur une somme moindre, en déduisant les loyers perçus par celui-ci en exécution du bail. L’arrêt du 22.06.2022 pourrait (et devrait…) avoir pour grand mérite de mettre un terme à la «bienveillance» de certains juges du fond, à ce sujet.

Pour faire résilier un bail… En l’espèce, la Cour d’appel saisie du litige avait écarté la demande de résiliation, estimant que la faute du locataire n’était pas «suffisamment grave», pour les motifs suivants. La sous-location était limitée (3,5 locations par mois en moyenne), et ne portait que sur une des trois chambres du logement, que le locataire continuait d’occuper. En outre, le bailleur n’avait pas mis le locataire en demeure de cesser son activité (CA Paris N° RG 18/14932 - N° Portalis 35L7- V B7C B523U) . L’arrêt d’appel a été censuré en cassation, faute pour les juges d’avoir examiné la gravité de la faute au vu du régime applicable aux logements conventionnés, de l’interdiction légale de sous-location, et du changement de destination des locaux susceptible d’être caractérisé par l’utilisation «répétée et lucrative» d’une partie du logement. À cet égard, comme l’a souligné une autrice, pour un logement conventionné et/ou du parc social, la sous-location de type «Airbnb» constitue une «circonstance aggravante justifiant la résiliation du bail».

Conseil. Confronté à un locataire «pratiquant» une sous-location de type Airbnb pour un logement du parc privé, un bailleur (ou ADB) sera bien avisé d’en passer, dans un premier temps, par une mise en demeure (LRAR/huissier) de cesser cette activité (avant d’engager un procès).

Le bailleur peut réclamer au locataire le remboursement de l’intégralité des sommes perçues au titre des sous-locations. Une action en résiliation du bail peut aussi être envisagée, après une mise en demeure restée sans effet (parc privé).

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