GESTION IMMOBILIÈRE - LOTISSEMENT - 22.09.2022

Violation du cahier des charges d’un lotissement : sanction ?

Dans un lotissement, un propriétaire (coloti) réalise une construction, en violation d’une règle fixée par le cahier des charges. Que peuvent faire les autres colotis ? À quoi le propriétaire peut-il être condamné ? Deux arrêts importants sont à intégrer…

Pour le cahier des charges…

En droit. Si le Code de l’urbanisme prévoit un mécanisme de caducité de règles d’urbanisme figurant dans le cahier des charges d’un lotissement ancien, ceci ne remet pas en cause «les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges»(C. urb. art. L 442-9) . Pour la Cour de cassation, «ce document, quelle que soit sa date, approuvé ou non, constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues»(Cass. 3e civ. 13.02.2020 n° 19-10977 et 21.01.2016 n° 15-10566) .

En pratique. En cas de travaux (construction…) réalisés par un coloti au mépris d’une règle du cahier des charges, d’autres colotis peuvent ainsi parfois exercer un recours devant le juge civil (même arrêt). Pour un projet de travaux dans un lotissement (ancien) et en cas de vente, il est ainsi indispensable de vérifier son cahier des charges.

Des décisions à méditer…

Pour la sanction d’un ouvrage irrégulier… La Cour de cassation avait jugé en 2020 que «le propriétaire d’un lot dans un lotissement a le droit de demander que ce qui a été fait par contravention à l’engagement contractuel résultant du cahier des charges soit détruit, indépendamment de l’existence ou de l’importance du préjudice, dès lors que, la réalisation de la violation des clauses du cahier des charges étant établie, il n’existe aucune impossibilité d’exécution de la démolition»(Cass. 3e civ. 17.12.2020 n° 19-23520) .

Fini la démolition systématique… Dans une affaire, une SCI achète deux villas dans un lotissement. Avec des permis de construire en ordre, elle procède à leur démolition et reconstruit des immeubles d’habitation (6/7 logements).

Invoquant la violation (avérée) du cahier des charges pour leur implantation, des colotis ont demandé la démolition des immeubles. La Cour de cassation a écarté la demande pour le motif suivant. Il était totalement disproportionné de demander la démolition dans l’unique but d’éviter aux propriétaires des autres villas du lotissement le désagrément de ce voisinage, alors qu’ils avaient été construits «dans l’esprit du règlement du lotissement et n’occasionnaient aucune perte de vue ni aucun vis-à-vis» . Il découle des arrêts qu’en cas de «disproportion manifeste entre le coût de la démolition» et «l’intérêt de cette mesure» pour les colotis, la démolition n‘a pas à être (et ne peut être) ordonnée par les juges, si elle est demandée (Cass. 3e civ. 13.07.2022 n° 21-16407 et 21-16408) .

En pratique

Droit à démolition. Une action en démolition, relevant de la prescription trentenaire (lire l'article) , reste possible si un coloti peut justifier d’un préjudice très grave (ex.: Cass. 3e civ.21.01.2016 n° 15-10566) .

Droit à indemnisation. Comme le souligne les arrêts du 13.07.2022, la violation du cahier des charges peut être sanctionnée par des dommages-intérêts au profit d’un coloti, au titre de son préjudice personnel. Cette action en réparation est une action personnelle soumise à la prescription quinquennale (Cass. 3e civ. 06.04.2022 n° 21-13891) .

Droit à recours. En cas de condamnation, un recours est parfois possible contre le maître d’oeuvre chargé de la conception/direction des travaux. Pour une SCI, celui-ci ne peut écarter/limiter sa responsabilité au seul motif qu’elle serait présumée être un «professionnel de la construction» (notice), car cette qualité suppose des «connaissances et des compétences techniques spécifiques»(Cass. 3e civ. 13.07.2022 n° 21-16408) .

En cas de violation d’une règle opposable du cahier des charges d’un lotissement, les colotis peuvent prétendre à une indemnisation s’ils subissent un préjudice du fait de la construction, mais ne peuvent réclamer sa démolition que sous d’étroites conditions.


Pour aller plus loin


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