Construction de maison individuelle : gare au chiffrage !
Pour le chiffrage en CCMI…
CCMI = prix et chiffrage. En application de l’article L 231‑2 (d.) du Code de la construction et de l’habitation (CCH), tout contrat de construction de maison individuelle (CMI) avec fourniture de plans doit indiquer le prix forfaitaire (définitif) convenu et, s’il y a lieu, le coût des travaux dont le maître d’ouvrage (MO) se réserve l’exécution. Ces travaux dits «réservés» doivent être décrits et chiffrés par le constructeur (cmiste).
Chiffrage = notice. Un cmiste est tenu de régulariser avec un client une notice descriptive, laquelle est à annexer au contrat CMI . Cette notice, qui doit être conforme à une notice réglementaire prévue par une annexe d’un arrêté ministériel du 27‑11‑1991 (NOR : EQUC9101692A) , doit indiquer le coût d’éléments non compris dans le prix convenu (CCH art. R 231‑4) .
Clause manuscrite. Le contrat CMI et la notice descriptive doivent comporter, de la main même du MO, une mention (spécifique) signée et paraphée (contrat), par laquelle celui‑ci précise et accepte le coût des travaux à sa charge, non compris dans le prix forfaitaire convenu. Notons que «seule la sanction de la nullité du contrat est applicable à l’irrégularité résultant de l’absence de clause manuscrite» du MO, dans le contrat et/ou la notice. Le MO n’est donc pas fondé à réclamer que le coût des travaux réservés soit supporté par le constructeur cmiste (Cass. 3e civ. 25‑5‑2022 n° 21‑11314) .
Un important arrêt à méditer…
Gare au chiffrage… Dans une affaire, le client d’un cmiste a réclamé le remboursement de travaux non (ou mal) chiffrés par le constructeur. Par un arrêt de principe, la Cour de cassation lui a donné raison, en fixant la règle (inédite) suivante : « tous les travaux prévus par le contrat de construction doivent être chiffrés, même si le maître de l’ouvrage s’en réserve l’exécution et même s’ils ne sont pas indispensables à l’implantation de la maison ou à son utilisation». En effet, pour la Cour de cassation, le MO «doit être exactement informé du coût total de la construction projetée, pour lui éviter de s’engager dans une opération qu’il ne pourra mener à son terme» .
Gare au non‑chiffrage… Pour la Cour de cassation, il résulte de la règle posée que le MO «peut demander, à titre de réparation, que le coût des travaux prévus au contrat non chiffrés (…) soient mis à la charge du constructeur»(Cass. 3e civ. 12‑10‑2022 n° 21‑12507) .
Du côté des constructeurs (cmistes)…
Gare aux travaux visés par la notice… Il découle de l’arrêt que tous les travaux prévus, figurant sur la liste de la notice descriptive type, même ceux qui ne sont pas indispensables à l’utilisation d’une maison individuelle, tels des travaux de peinture intérieure (en l’espèce), ne peuvent «être omis du chiffrage» . En l’absence de chiffrage, ils sont à la charge du constructeur.
Gare au «projet contractuel»… Dans l’affaire jugée le 12‑10‑2022, la Cour de cassation a relevé que les clôtures, le portail et les places de stationnement, figurant sur le plan joint au CMI, faisaient «partie du projet contractuel» . Pour les juges, le cmiste devait en indiquer le coût, même si le MO s’en réservait l’exécution et même s’ils n’étaient pas indispensables à l’implantation de la maison ou à son utilisation. Faute de chiffrage, leur coût était à la charge du cmiste.
Gare aussi aux travaux mal chiffrés… Dans son arrêt, la Cour de cassation a également précisé qu’un MO pouvait réclamer au cmiste «le coût supplémentaire» de travaux «chiffrés de manière non réaliste»(cf. déja. Cass. 3e civ. 10‑11‑2021 n° 20‑19323). De quoi inciter à la rigueur…