Pour aller plus loin

Garantie décennale

[Notice]

Litiges liés à la construction

[Mémento]

Vente d’un bien immobilier et garantie décennale

Garantie décennale : l‘essentiel à savoir

Une garantie légale. Lorsqu’une personne fait réaliser un ouvrage, elle bénéficie après sa réception d’une garantie légale décennale, prévue par l’article 1792 du Code civil, due par les constructeurs ou entrepreneurs concernés (et leurs assureurs). Le texte prévoit une responsabilité dite de plein droit, avec «présomption» de responsabilité des intéressés (Cass. 3e civ. 29‑6‑2022 n° 21‑17919) .

Désordres concernés. En faisant simple, la garantie décennale peut jouer pour de graves désordres touchant un ouvrage. Sous conditions, elle peut aussi être due pour de graves dysfonctionnements touchant des équipements, comme cela a été jugé pour des panneaux photovoltaïques (Cass. 3e civ. 21‑9‑2022 n° 21‑20433) , ou une pompe à chaleur (Cass. 3e civ. 7‑9‑2022 n° 21‑16746) .

Droit à réparation. Par un arrêt de principe, la Cour de cassation a jugé que «tous dommages, matériels et immatériels, consécutifs aux désordres (…), doivent être réparés par le constructeur tenu à garantie»(Cass. 3e civ. 13‑7‑2022 n° 21‑13567) .

Conseil. Vous trouverez dans notre notice une note de synthèse explicative sur la jurisprudence rendue en 2022 en matière de garantie décennale.

Garantie due par un constructeur

Un recours possible. Comme le prévoit l’article 1792 du Code civil, et aux termes d’une jurisprudence constante, l’action en justice pouvant être mise en œuvre au titre de la garantie décennale «se transmet, en principe, aux acquéreurs avec la propriété de l’immeuble» concerné (Cass. 3e civ. 13‑7‑2022 n° 21‑15086) . L’acquéreur d’un immeuble peut se retourner contre le constructeur/entrepreneur concerné, si les conditions sont réunies.

Retrouvez les précisions, exemples et commentaires du Mémento Vente immobilière sur https://www.alertesetconseils.fr , Annexes, année 18, n° 15.

Droit à réparation. Par arrêt de principe, la Cour de cassation a jugé «que l’acquéreur auquel a été transmise l’action en garantie décennale attachée à l’ouvrage est en droit d’obtenir la réparation intégrale du préjudice causé par les dommages dont les constructeurs peuvent être tenus responsables sur ce fondement, quel que soit le prix de la cession»(Cass. 3e civ. 7‑9‑2022 n° 21‑16746) . Lorsque la garantie est due pour un équipement, il découle de l’arrêt que le montant de sa «valorisation» qui peut être indiqué dans l’acte de vente est indifférent. L’acquéreur peut ainsi être indemnisé à hauteur du coût de remplacement de l’équipement, si ce remplacement s’impose.

Garantie due par un vendeur

En l’état actuel du droit. Un texte du Code civil précise que toute personne «qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire» est aussi tenue (personnellement) de la garantie légale décennale (C. civ. art. 1792‑1 2°).

Une évolution possible. Dans le cadre de l’avant‑projet de réforme des contrats spéciaux (A&C Immobilier, 18e année, n° 12, p. 6) , il est envisagé de modifier le texte du Code civil, au motif qu’il est «trop sévère pour le constructeur‑vendeur profane qui, en dépit de l’obligation pesant sur lui, n’a, la plupart du temps, pas souscrit d’assurance (ni dommages‑ouvrage, ni décennale)» . Si la réforme aboutit (en l’état), une personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a fait construire à titre professionnel resterait débiteur de la garantie. Un vendeur profane ne serait «assimilé à un constructeur que s’il ne communique pas à l’acquéreur, dans l’acte de vente, l’identité des constructeurs et de leurs assureurs»(avant-projet de réforme commenté p. 77 et 95) .

Notice sur https://www.alertesetconseils.fr , Annexes, année 18, n° 15.