RÉGLEMENTATION PROFESSIONNELLE - DIVERS - 22.11.2022

Agent immobilier et notaire : gare au CU pour une vente !

Pour une vente avec un CUb…

Vous avez dit «CUb» ? Un certificat d’urbanisme (CU) dit informatif permet de connaître les règles d’urbanisme applicables sur un terrain, notamment lors de sa vente (C. urb. art. L 410-1) . Un CU dit opérationnel (CUb, dans le jargon) permet aussi de savoir si un projet de construction est réalisable sur un terrain, ou non. En pratique, un nouveau formulaire Cerfa est à régulariser en mairie pour la demande de CUb (Cerfa n° 13410*07).

CUb : intérêt. L’obtention d’un CUb «positif» permet de «cristalliser» (figer) durant 18 mois les règles d’urbanisme applicables pour le terrain concerné. En principe, le CUb met ainsi à l’abri d’un changement (défavorable) des règles, pour un dossier de permis de construire. Sur demande, un CUb peut être prorogé par périodes d’une année (C. urb. art. R 410-17) .

Retrouvez les précisions, exemples et commentaires du Mémento Vente immobilière sur https://www.alertesetconseils.fr , Annexes, année 18, n° 17.

Une affaire à méditer…

Une vente rondement menée… Dans une affaire, une promesse de vente est régularisée au profit d’un particulier pour une parcelle non viabilisée. L’agent immobilier (AI), mandaté par le vendeur, se charge de sa rédaction, en y incluant une condition suspensive d’obtention d’un CUb. Un CU positif est vite délivré par la commune, sous la réserve de respect du règlement dans la zone concernée (NB) du POS alors applicable. La vente est ensuite finalisée (réitérée) chez un notaire.

Qui finit en contentieux... Un an plus tard, à la suite de sa propre demande, l’acquéreur se voit notifier un nouveau CU… mais désormais négatif, la superficie du terrain étant inférieure au minimum requis. Se plaignant de l’inconstructibilité du terrain, l’acquéreur décide d’assigner le vendeur, le notaire et l’AI aux fins de voir annuler la vente, mais aussi réclamer réparation.

… du côté agent immobilier et notaire

Gare au devoir de conseil… La Cour d’appel saisie du litige a écarté la demande indemnitaire à l’égard de l’AI et du notaire (et leurs assureurs). Les juges relèvent, non un certain bon sens, que la condition suspensive d’obtention d’un CU «positif» avait bien été réalisée et que l’acquéreur a fait le choix de demander, non le renouvellement de ce certificat, mais la délivrance d’un nouveau CU opérationnel (CA Poitiers 16-3-2021 RG 18/03671 Portalis DBV5- V B7C FTN3). Mais l’arrêt d’appel a été censuré le 26-10-2022 par la Cour de cassation, pour défaut de base légale, en reprochant aux juges de ne pas avoir effectué les vérifications suivantes (Cass. 3e civ. 26‑10‑2022 n° 21-21213) .

Côté agent immobilier. Pour la Cour de cassation, les juges se devaient de rechercher si l’AI, rédacteur de la promesse, «compte tenu du certificat d’urbanisme positif renouvelant de précédents certificats, émis le jour de la promesse de vente, sous réserve du respect du règlement de la zone NB du POS, n’avait pas manqué à son obligation d’information et de conseil, en n’attirant pas l’attention de l’acquéreur sur le contenu et la portée de ce certificat renouvelé» .

Côté notaire. Pour la Cour de cassation, les juges se devaient de rechercher si le notaire, en possession du CU positif, émis sous réserve du respect du règlement de la zone du POS, «n’avait pas manqué à son obligation d’information et de conseil, en n’attirant pas l’attention de l’acquéreur sur le contenu et la portée de ce certificat» .

La leçon à tirer. Un AI (rédigeant un avant-contrat) et un notaire seront bien avisés de formaliser par écrit une «reconnaissance de conseils donnés» portant tout à la fois sur le contenu et la portée d’un CUb (initial ou prorogé), avec tout acquéreur concerné. Vous trouverez un modèle dans notre notice.

Notice avec modèle et Cerfa sur https://www.alertesetconseils.fr , Annexes, année 18, n° 17.