Pour aller plus loin

Indemnité d'éviction

[Notice]

Règlement de l'indemnité d'éviction

[Mémento]

Quand un bailleur doit payer une indemnité d’éviction…

Pour le règlement de l’indemnité IE…

Ce qu’il faut prendre en compte. Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction (IE) ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de l’IE, le locataire dispose en effet en principe d’un droit au maintien dans les lieux (C. com, art. L 145-28 al. 1) .

Délai de paiement. Une fois passé le délai de 15 jours pendant lequel le bailleur peut exercer le «droit de repentir» qui lui est reconnu par la loi (art. L 145-58) , l’indemnité IE peut/doit être en principe versée (directement) au locataire sous trois mois à compter de la date d’un commandement, délivré par un commissaire de justice, à l’initiative du locataire (C. com. art. L 145-30 al. 2) .

Une fois l’IE payée. Le locataire doit restituer les locaux (libres de toute occupation) à l’expiration d’un délai de trois mois suivant la date du versement de l’indemnité IE au locataire.

Retrouvez les précisions, exemples et commentaires du Mémento Gestion immobilière sur https://www.alertesetconseils.fr , Annexes, année 18, n° 17.

Si l’indemnité IE est séquestrée…

Une alternative. La loi permet au bailleur, au lieu de payer l’IE directement au locataire, de verser celle-ci entre les mains d’un séquestre. Ce séquestre peut être désigné, d’un commun accord, par le bailleur et le locataire. À défaut d’accord, le séquestre peut être désigné par le juge qui prononce la condamnation du bailleur au paiement de l’IE, et à défaut par simple ordonnance du juge à la suite d’une requête (C. com. art. L145-29 al.1) .

En pratique. Le locataire doit restituer les locaux (libres de toute occupation) à l’expiration d’un délai de trois mois suivant la date de la notification au locataire du versement de l’IE au séquestre. Après son départ, l’indemnité IE doit être payée par le séquestre au locataire sur «sa seule quittance, s’il n’y a pas d’opposition des créanciers et contre remise des clés du local vide, sur justification du paiement des impôts, des loyers et sous réserve des réparations locatives»(art. L 145-29 al 2) .

Une précision pour la retenue légale…

Départ tardif = une retenue possible. En cas de retard dans la restitution des clés par le locataire des locaux (libres de toute occupation), et sauf à pouvoir justifier «d’une impossibilité absolue de restitution complète des lieux dans le délai légal»(Cass. 3e civ. 13‑9‑2018 n° 17-22719) le séquestre peut/doit retenir 1 % par jour de retard sur le montant de l’indemnité. Ceci suppose une mise en demeure préalable du locataire (à notifier par LRAR ou acte délivré par un commissaire de justice), fixant une date pour la remise des clés, restée infructueuse. Le séquestre doit ensuite restituer la somme retenue au bailleur (art.L 145-30 al 1) . Notons que la retenue (pénalité) ne peut commencer à courir tant que le montant de l’IE n’a pas été définitivement fixé en justice (par une décision passée en force de chose jugée).

Sous condition ! La Cour de cassation a jugé le 19‑10‑22 que la retenue de 1 % ainsi prévue «ne peut s’appliquer que si, à la date de la notification au preneur du versement au séquestre, la somme séquestrée couvre l’intégralité de l’indemnité d’éviction, en principal et accessoires»(Cass. 3e civ. 19‑10‑2022, n° 21-16055) . En pratique, pour pouvoir au besoin se prévaloir à son profit du mécanisme de retenue (pénalité), un bailleur doit donc veiller à bien verser au séquestre le montant requis. Côté ADB (ou notaire), conseillez utilement vos clients, à ce sujet…

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