Vente et location : du nouveau pour l’état des risques
Une réforme à (vite) intégrer…
La réforme : en bref. Comme expliqué dans un conseil distinct (A&C Immobilier 18e année, n° 16, p. 1) , la loi 2021‑1104 du 22‑8‑2021, dite loi «Climat et résilience», est venue modifier le cadre légal applicable pour l’état des risques requis en cas de vente ou location d’un bien immobilier (C. env. art. L 125‑5 et s.) . Un décret 2022‑1289 du 1‑10‑2022 (JO du 5‑10‑2022) est venu finaliser cette réforme, en procédant à une refonte du cadre réglementaire applicable (C. env. art. R 123 et s.) .
La réforme : objectif. La réforme vise notamment de prendre en compte les évolutions légales/réglementaires pour des biens situés dans une zone couverte par un plan de prévention des risques (PPRt, PPRn, PPRm) prescrit ou approuvé, une zone de sismicité ou à «potentiel radon significatif», ou encore une zone exposée au «recul du trait de côte» (A&C Immobilier 18e année, n° 10, p. 5) . À ce titre, l’état des risques devra comprendre une série d’informations (C. env. art. R 124) . Comme par le passé, des informations spécifiques seront requises lorsqu’un immeuble bâti a subi un sinistre indemnisé à la suite d’un arrêté «état de catastrophe naturelle». Vous retrouverez dans notre notice la liste des informations requises.
La réforme : entrée en vigueur. Cette nouvelle réglementation entrera en vigueur le 1-1-2023 (décret 2022‑1289, art. 2) .
Pour la dresse de l’état des risques…
Formulaire. Le formulaire réglementaire à prendre en compte (appelé ERRIAL/ERP, en l’état) pourrait être prochainement modifié, en logique, pour intégrer la nouvelle réglementation (jusqu’au 31‑12‑2022, prendre en compte le formulaire existant).
Fiches d’information. À compter du 1‑1‑2023, un état des risques devra comprendre une «fiche d’information» réglementaire sur le radon (bien situé dans une commune classée en zone à potentiel radon de niveau 3), outre une «fiche d’information» réglementaire (attendue) sur le risque sismique (bien en zone de sismicité de niveau 2, 3, 4 ou 5).
Conseil Un site Internet officiel ( https://errial.georisques.gouv.fr ) permet de générer un état des risques en préremplissant un certain nombre d’informations liées au bien concerné. Il est toutefois impératif de procéder à des vérifications.
Du côté des professionnels…
Visite = état des risques ! Un état des risques en ordre, établi depuis moins de 6 mois, devra être remis, lors de la première visite d’un bien, à tout «potentiel» acquéreur ou locataire (C. env. nouvel art. R 125‑25 II) . Coté agent immobilier et ADB, prévoyez de faire régulariser un récépissé de remise d’une copie de l’état des risques, pour pouvoir faire preuve en cas de litige (voir notre modèle). Notez que l’état des risques, ainsi remis lors d’une visite, devra ensuite être actualisé, si ses informations «ne sont plus exactes» à la date de signature d’une promesse de vente ou d’un contrat de réservation, puis de l’acte authentique de vente.
Formalisme en vente. L’état des risques (actualisé) devra être intégré au dossier de diagnostic technique (DDT) requis en vente (CCH, art. L 271‑4 5°) . Pour la vente d’un terrain (non bâti), il devra être annexé à une promesse de vente. Pour la vente d’un bien en VEFA, il devra être annexé au contrat de réservation.
Formalisme en location . Pour la location d’un logement, l’état des risques (actualisé) devra être intégré dans le DDT de location (loi du 6‑7‑1989, art. 6) . Un état des risques (actualisé) doit aussi être annexé à un bail commercial. Il est sage d’en faire de même pour un bail professionnel, ou un contrat de location régi par le Code civil (garage, cave…).
Notice, formulaire, fiche d’information et modèle de récépissé sur https://www.alertesetconseils.fr , Annexes, année 18, n° 16.
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