AGENTS IMMOBILIERS - 02.12.2022

Cession de fonds de commerce : gare au dol !

Du coté mandataire.. . Dans le cadre de ses activités, un agent immobilier (AI) ou un opérateur disposant de la carte T peut intervenir en qualité de mandataire pour une opération portant sur l’achat, la vente ou la location-gérance d’un fonds de commerce (loi 70-9 du 2‑1‑1970 art. 1 2°) .

Cession de fonds = information de l’acquéreur. Dans une affaire, un AI, mandaté par un vendeur pour la cession d’un fonds de commerce de bar-restaurant, avec les murs loués sous bail commercial, a vu sa responsabilité recherchée par l’acquéreur du fonds. Celui-ci lui a réclamé une indemnisation sur le fondement du dol. La Cour d’appel de Rennes a écarté la demande, mais la Cour de cassation a censuré son arrêt. Motif ? En vertu du Code civil, le dol peut être constitué par le «silence» du «représentant» du vendeur «dissimulant au cocontractant un fait qui, s’il avait été connu de lui, l’aurait empêché de contracter»(cf. C. civ. ancien art. 1116 et, désormais arts. 1137 et 1138) . Or, en l’espèce, l’AI n’avait pas informé en ordre l’acquéreur du motif qui avait amené le cédant à régulariser un nouveau bail commercial (rédigé par l’AI lui-même) avec le propriétaire des murs, ceci juste avant la cession. En l’espèce, l’évolution du site concerné, ce qui générait une incidence sur la clientèle cédée et la rentabilité du fonds... La décision invite tout AI à faire preuve de la plus grande rigueur pour communiquer, à un candidat-acquéreur d’un fonds, toutes les informations dont il dispose afin qu’il puisse acheter (ou non) en (parfaite) connaissance de cause (Cass. 3e civ. 26‑10‑2022 n° 21-10556 - dans le même esprit Cass. com. 29‑6‑2022 n° 20-11675) .

Côté agent immobilier, si vous êtes mandaté pour la cession d’un fonds de commerce, veillez à fournir l’ensemble des informations utiles à un candidat acquéreur pour se décider.

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