AGENTS IMMOBILIERS - DIVERS - 16.12.2022

Négociateur immobilier : un «portage salarial» possible ?

Les pouvoirs publics ont été interrogés par une sénatrice sur la possibilité pour un agent immobilier d’en passer par le dispositif de «portage salarial», pour un négociateur immobilier. Un point s’impose à ce sujet, au vu de la réponse fournie par le ministre du Travail.

Pour un négociateur immobilier…

Ce que prévoit la loi Hoguet. La loi «Hoguet» du 2‑1‑1970 permet à un agent immobilier (AI), titulaire de la carte T, de confier à une personne physique la mission de «négocier, s’entremettre ou s’engager» pour son compte (loi Hoguet art. 4) . Ce négociateur immobilier peut être soit salarié, soit non salarié. Un négociateur non salarié, appelé aussi mandataire indépendant (MI), relève du statut d’agent commercial (C. com, art. L 134-1 et s.) .

Négociateur = habilitation. Pour exercer en ordre son activité, tout négociateur doit disposer d’une attestation d’habilitation, en ordre. Un formulaire Cerfa (actualisé) n° 15315*02 (notice Cerfa n° 52341#01) est à régulariser en CCI (montant de la redevance à régler : 55 €). Un MI est tenu d’être inscrit au registre spécial des agents commerciaux (RSAC), et doit disposer d’une assurance en responsabilité civile professionnelle (RCP).

Retrouvez les précisions, exemples et commentaires du Mémento Vente immobilière sur https://www.alertesetconseils.fr , Annexes, année 18, n° 19.

Pour la licéité du portage salarial…

La problématique. Dans les conditions fixées par le Code du travail, une entreprise de portage salarial (EPS) peut effectuer une prestation au profit d’un client, dans le cadre d’un contrat commercial. Un contrat de travail est conclu entre l’EPS et un salarié, appelé «salarié porté». Celui-ci est rémunéré par l’EPS (C. trav. art. L 1254-1 et s). Les pouvoirs publics ont été interrogés sur la possibilité d’exercer une activité de négociateur immobilier dans le cadre d’un contrat de portage salarial.

La réponse ministérielle. Le ministre du Travail a indiqué le 17‑11‑2022 qu’il ««semble» (sic) que la loi Hoguet «ne soit pas compatible avec le recours à des salariés portés pour exercer l’activité de négociateur immobilier, pour le compte d’une entreprise cliente titulaire d’une carte professionnelle d’agent immobilier» . Pour justifier sa position, le ministre souligne que l’activité d’un négociateur «relève de l’activité normale et permanente des agents immobiliers» . Or, selon un texte, une entreprise «ne peut avoir recours à un salarié porté» auprès d’une EPS que pour «l’exécution d’une tâche occasionnelle ne relevant pas de son activité normale et permanente, ou pour une prestation ponctuelle nécessitant une expertise dont elle ne dispose pas»(C. trav. art. L 1254-3) . La prestation doit ainsi «différer du travail effectué habituellement par les salariés permanents de l’entreprise cliente et avoir un objet à durée déterminée» . Le ministre relève en outre qu’un «salarié porté» ne peut «valablement remplacer un salarié absent»(rép. min. n° 01237 du 17‑11‑2022 JO Sénat p. 5762) .

La discussion reste permise…

Des opinions divergentes. Certains juristes relèvent qu’aucun texte n’interdit expressément le portail salarial pour des négociateurs. Certains ont suggéré que soit insérée une case spécifique «portage salarial» dans le Cerfa d’habilitation (cf. rapport dit Grandguillaume de 2021). Selon certaines sources, certaines CCI admettraient qu’un négociateur puisse obtenir une attestation d’habilitation en exerçant son activité en portage salarial (sur le Cerfa, la rubrique 2 «collaborateur salarié habilité» serait à compléter). Selon une étude publiée en mai 2022, 0,3 % des MI exerceraient leur activité dans le cadre d’un portage salarial.

Une question non tranchée. Le ministre du Travail a pris (grand) soin de rappeler que sa position était formulée «sous réserve de l’appréciation souveraine des tribunaux» . La Cour de cassation ne s’étant pas encore prononcée sur la «licéité» du procédé, le débat reste entier, en l’état…

Notice et formulaires Cerfa sur https://www.alertesetconseils.fr , Annexes, année 18, n° 19.

Le ministère du Travail estime que le recours au portage salarial, pour exercer l’activité de négociateur immobilier, n’est pas compatible avec la loi Hoguet. Des discussions restent toutefois permises, tant que la Cour de cassation ne n’est pas prononcée.

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