AGENTS IMMOBILIERS - RÉGLEMENTATION PROFESSIONNELLE - 16.01.2023

Dispositif LCB-FT : la doctrine de la CNS et de la DGCCRF

Outre les décisions rendues en 2022 par la «commission nationale des sanctions» (CNS), une publication de la DGCCRF de décembre 2022 fournit des précisions sur ce que doit faire une agence immobilière au titre du dispositif anti-blanchiment (LCB-FT). Le point !

Pour éviter les sanctions de la CNS…

Pour le dispositif LCB/FT… Un agent immobilier (AI) est tenu de respecter diverses obligations au titre de la réglementation visant à lutter contre le blanchiment des capitaux et le financement du terrorisme - dispositif «LCB‑FT» (Comefi, art. L 561‑2 et s.) . Au plan déontologique, un AI doit «veiller au respect» de ces obligations (C. déont. art. 3 2°) .

Des sanctions possibles… Après procédure contradictoire, la «commission nationale des sanctions» (CNS), peut prononcer une sanction contre un AI, en cas de manquement à ses obligations, constaté par des agents de la DGCCRF. La sanction, prononcée par une décision susceptible de recours, peut être disciplinaire/administrative (avertissement, blâme, interdiction temporaire d’exercice, retrait de carte) et/ou pécuniaire. Pour la CNS, la «détermination de la sanction et de son quantum dépend de la gravité et de la durée des manquements, du degré de responsabilité de l’auteur des manquements, de sa situation financière, de l’importance des gains qu’il a obtenus ou des pertes qu’il a évitées, de son degré de coopération lors du contrôle et de la procédure devant la commission ainsi que des manquements qu’il a précédemment commis»(ex. : CNS décision 2021-49) .

Attention ! Le dirigeant d’une agence peut être condamné à titre personnel (ex. : décision 2021-02) .

Gare au protocole requis en agence…

Ce à quoi il faut veiller. Pour la DGCCRF/CNS, le dispositif suppose la mise en place d’une procédure interne écrite d’évaluation et de classification des risques, et de mesures de contrôle, au sein d’une agence (ex. : décision 2021-49 du 2‑11‑2022) .

En pratique. En tenant compte des «lignes directrices» Tracfin/DGCCRF, il faut établir un «protocole interne écrit», qui doit être personnalisé et adapté aux transactions traitées, mais aussi à l’agence. Un document d’une organisation professionnelle ne suffit pas (ex. : CNS décisions 2020-11 du 6‑10‑2022 et 2021-15 du 8‑9‑2022) .

Conseil. La DGCCRF a insisté sur la nécessité d’assurer une formation et information régulière de vos collaborateurs et négociateurs sur la réglementation (Comefi, art. L 561-34, CNS décision 2020-11) .

Gare à l’obligation de vigilance…

Ce qu’il faut pouvoir justifier. En cas de contrôle, veillez à pouvoir justifier des diligences menées, et des pièces réclamées, pour vérifier l’identité d’un vendeur/acquéreur et du bénéficiaire effectif d’une transaction (ex. :décision 2020-11 et 2021-20) . Pensez à justifier de la consultation du «registre national des mesures de gel des avoirs» et du «registre des bénéficiaires effectifs» (notice), et de vos recherches sur la provenance des fonds (en cas de paiement du prix en tout ou partie au comptant). Pensez à réclamer et conserver les statuts de sociétés (décision 2020-09) . Certaines pièces sont à conserver pendant cinq ans (Comefi art. L 561-12) .

Sans exception. Pour la DGCCRF et la CNS, les «vérifications notariales et bancaires ne sauraient suppléer la vigilance spécifique qui incombe aux professionnels de l’immobilier». En outre, la «conclusion rapide d’une vente n’est nullement de nature à exclure la nécessité de procéder» aux mesures de vigilance complémentaires, là où elles sont exigées (décisions 2020-14, 2020-16 et 2021-02) .

Attention ! Pour la DGGCRF, les AI «sont tenus de vérifier régulièrement la validité des pièces détenues dans les dossiers et de s’assurer de leur mise à jour» . Pour la CNS, la «durée s’écoulant entre la date de première mise en relation au sein de l’agence et la date de signature de l’opération chez le notaire confèrent les attributs d’une relation d’affaires» à l’opération(décision 2020-09) .

Conseil. Veillez aussi à prendre en compte les observations de la DGCCRF (notice) pour une déclaration de soupçon auprès de Tracfin.

Notice et lignes directrices Tracfin sur https://www.alertesetconseils.fr , Annexes, année 18, n° 20.

Toute agence immobilière doit veiller à disposer d’un protocole écrit, personnalisé et adapté à sa structure, pour l’évaluation des risques. Elle doit pouvoir justifier, en cas de contrôle, de toutes ses démarches pour un dossier de vente, au titre de la «vigilance».

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