IMMOBILIER ‑ LOCAL PROFESSIONNEL - 20.01.2023

Sous‑louer une partie de vos locaux professionnels ?

Vos locaux sont relativement grands, voire trop grands pour votre seule activité. Vous vous demandez donc si vous ne pourriez pas en sous‑louer une partie, ce qui permettrait en plus de réduire vos charges courantes. En avez‑vous le droit ? Nos conseils.

Une sous‑location…

Un engagement du locataire principal. Une sous‑location est un contrat par lequel vous, locataire principal, c’est‑à‑dire titulaire et signataire du bail original, allez mettre à disposition d’un tiers tout ou partie d’un local moyennant le versement de loyers. Vous serez directement responsable envers votre bailleur des manquements commis par le sous‑locataire.

Les droits du sous‑locataire. Dans l’hypothèse où la sous‑location est régulière, le sous‑locataire disposera d’un droit au renouvellement qu’il exercera directement auprès du propriétaire.

… autorisée sous conditions

L’activité du sous‑locataire. Avant toute autre chose, vérifiez les activités exercées par le futur occupant. Bien évidemment, elles devront être soit identiques aux vôtres, soit prévues noir sur blanc par les dispositions de votre contrat de bail commercial vous liant au propriétaire de l’immeuble. Dans le cas contraire, cela vous obligerait à engager au préalable une procédure de déspécialisation.

L’accord du propriétaire. Ensuite, avisez votre propriétaire et faites‑le participer à la signature du contrat. Il doit avoir autorisé la sous‑location, soit dès le départ en insérant la clause adéquate dans le bail initial, soit postérieurement en donnant son consentement. Cela nécessite un écrit, c’est‑à‑dire, concrètement, une lettre ou un avenant au bail original. En tout état de cause, à vous de l’informer de vos intentions de sous‑louer par acte d’huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception : soyez précis dans le descriptif de l’opération projetée. Le bailleur dispose alors d’un délai de 15 jours pour répondre. Et gardez toujours à l’esprit que, quand bien même il aurait autorisé la sous‑location, il doit toujours être présent lors de la conclusion du contrat de sous‑location, ou au moins y avoir été officiellement invité.

La durée de la sous‑location. Le sous‑bail arrive très logiquement à échéance en même temps que le bail principal, puisqu’il en découle. Le cas échéant, vous pourriez être amené à rompre le contrat de sous‑location de manière anticipée, et engager alors votre responsabilité. En dehors de cela, pour autant, il n’est pas obligatoire que les durées coïncident.

Attention ! Toute irrégularité est un motif potentiel de résiliation du bail principal. Le bailleur mis devant le fait accompli pourrait se servir de votre négligence pour refuser le renouvellement du bail, et ce, sans même une mise en demeure préalable. Vous pourriez également être privé d’indemnité d’éviction, et votre sous‑locataire pourrait se retourner contre vous à la suite de la rupture de sa propre convention.

Fiscalement…

Des sous‑loyers… Si la sous‑location ne concerne qu’une partie du local, calculez les loyers proportionnellement à la surface occupée. Si les sous‑loyers sont plus élevés que les loyers principaux, votre propriétaire sera en droit de réajuster le montant de ces derniers à la hausse.

… imposés. Si votre entreprise est soumise à l’IS (impôt sur les sociétés), les sous‑loyers seront inclus dans ses produits imposables. Si elle est soumise à l’IR (impôt sur le revenu), ils seront imposables en bénéfices commerciaux si la sous‑location porte sur un local aménagé, ou en bénéfices non commerciaux si elle concerne un local nu.

Vous pouvez parfaitement sous‑louer les locaux dont vous avez la jouissance en vertu d’un bail commercial à une entreprise exerçant une activité identique à la vôtre ou prévue dans le bail. Mais en tout cas, obtenez l’accord du propriétaire, au risque de voir votre propre bail être résilié.

Contact

Éditions Francis Lefebvre | 42 Rue de Villiers, CS50002 | 92532 Levallois Perret Cedex

Tél. : 03 28 04 34 10 | Fax : 03 28 04 34 11

service.clients.pme@efl.fr | pme.efl.fr

SAS au capital de 241 608 € • Siren : 414 740 852
RCS Nanterre • N°TVA : FR 764 147 408 52 • APE : 5814 Z