FINANCEMENT - PRÊT IMMOBILIER (VENTE) - 24.02.2023

Crédit immobilier : le devoir de mise en garde des banques

La responsabilité d’une banque peut être engagée si elle a accordé un prêt immobilier à un emprunteur, en cas de manquement à un «devoir de mise en garde». En quoi consiste ce devoir de mise en garde ? Quelle est la sanction encourue ? Le point...

Devoir de mise en garde : portée

Pour un emprunteur non averti. Suivant une jurisprudence établie, confortée par un texte du Code de la consommation, lors de la conclusion d’un prêt immobilier, une banque est tenue à l’égard d’un emprunteur non averti d’un «devoir de mise en garde», au vu de ses capacités financières, sur le risque d’endettement excessif né de l’octroi du prêt . Une banque «n’est pas tenue à un devoir de mise en garde à l’égard d’un emprunteur averti sauf si elle dispose sur sa situation financière de renseignements qu’il ignore»(Cass. com 30‑11‑2022 n° 21-18171) .

Critères. La Cour de cassation a précisé que « pour apprécier les capacités financières et le risque d’endettement d’un emprunteur non averti» , une banque doit prendre «en considération ses biens et revenus» . Elle doit donc prendre en compte «la valeur du bien immobilier financé par l’emprunt, sous déduction du montant de la dette au jour de la conclusion» du prêt (Cass. 1e civ. 9‑11‑2022 n° 21-16846) . Il a en outre été jugé que le «risque d’endettement excessif (...) s’apprécie au regard de l’ensemble du patrimoine mobilier et immobilier de l’emprunteur au jour de la souscription du prêt» . En cas de contentieux, les juges doivent ainsi tenir compte du patrimoine immobilier de l’emprunteur au jour de la souscription du prêt (Cass. 1e civ. 11‑1‑2023 n° 21-17745) .

Conseil. Si un acquéreur (éligible) entend financer en partie avec un prêt PTZ, qui est un prêt complémentaire, une banque doit «examiner le dossier de crédit dans sa totalité et apprécier, sous sa propre responsabilité, la solvabilité et les garanties de remboursement présentées par le ménage afin de le prémunir contre une situation de surendettement»(rép. min. n° 2986 du 20‑12‑2022 JOAN p. 6472) .

Retrouvez les précisions, exemples et commentaires du Mémento Vente immobilière sur https://www.alertesetconseils.fr , Annexes, année 19, n° 1.

Devoir de mise en garde : sanction

Une action possible. En cas de manquement au devoir de mise en garde, un emprunteur dispose à l’encontre de la banque d’une action en responsabilité, pour être indemnisé de ses préjudices.

Régime de l’action. Au vu de l’article 2224 du Code civil, la Cour de cassation (1ère  ch. civ.) a jugé que l’action « se prescrit par cinq ans à compter du jour du premier incident de paiement, permettant à l’emprunteur d’appréhender l’existence et les conséquences éventuelles d’un tel manquement»(Cass. 1e civ. 9‑11‑2022 n° 21-21408) . La Cour de cassation (ch. com) a jugé le 25‑1‑2023 que le manquement d’une banque à son obligation de mise en garde sur le risque d’endettement excessif prive l’emprunteur «d’une chance d’éviter le risque qui s’est réalisé, la réalisation de ce risque supposant que l’emprunteur ne soit pas en mesure de faire face au paiement des sommes exigibles au titre du prêt» . Ainsi, le délai de prescription de l’action en indemnisation «commence à courir, non à la date de conclusion du contrat de prêt, mais à la date d’exigibilité des sommes au paiement desquelles l’emprunteur n’est pas en mesure de faire face»(Cass. com. 25‑1‑2023 n° 20-12811) .

Conseil 1. Si un prêt est garanti par une caution (non avertie), la banque est aussi tenue à un devoir de mise en garde à son égard si «au jour de son engagement, celui-ci n’est pas adapté à ses capacités financières ou s’il existe un risque d’endettement né de l’octroi du prêt garanti, résultant de l’inadaptation du prêt aux capacités financières de l’emprunteur.»(Cass. com. 30‑11‑2022 n° 21-11671 et 21‑9‑2022 n° 21-10618 ; Cass. 1e civ. 1‑2‑2023 n° 21-13943 et 28‑9‑2022 n° 21-14673) .

Conseil 2. Une banque ne peut refuser d’instruire un dossier au motif qu’un client fait appel à un courtier (rép. min. n° 947 du 20‑12‑2022 JOAN p. 6463) .

Notice sur https://www.alertesetconseils.fr , Annexes, année 19, n° 1.

Une indemnisation peut être réclamée à la banque pendant cinq ans à compter d’une échéance impayée par l’emprunteur (non averti), s’il peut être prouvé un défaut de mise en garde sur le risque d’endettement excessif, au vu de certains critères.

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