VENTE IMMOBILIÈRE - GARANTIE DES VICES CACHÉS - 24.03.2023

Garantie des vices cachés : importantes précisions

Où la garantie «GVC» peut être due…

Côté vendeur. Tout vendeur est en principe tenu d’une garantie « à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus»(C. civ. art. 1641) . Pour que la GVC puisse jouer, le vice (et sa gravité) doit s’apprécier à la date de transfert de propriété du bien (Cass. 3e civ. 15‑6‑2022 n° 21-11708) . Il a été jugé qu’un phénomène extérieur et naturel, dont la survenue était imprévisible, en l’espèce l’échouage d’algues sargasses, peut constituer un vice caché (Cass. 3e civ. 15‑6‑2022 n° 21-13286) .

Conseil. Le vendeur peut échapper à la GVC s’il prouve que le vice était apparent pour l’acquéreur lors de la vente (Cass. 3e civ. 16‑11‑2022 n° 21-12275, Cass. 1e civ. 14‑9‑2022 n° 20-22101), ou que le vice «lui était connu avant la vente»(Cass. 3e civ. 21‑9‑2022 n° 21-21933) . Sa connaissance du vice n’est pas conditionnée par la connaissance du coût des travaux nécessaires pour y remédier (Cass. 3e civ. 29‑6‑2022 n° 21-17502) .

Côté acquéreur. Sauf à ce qu’une clause exonératoire, prévue dans un acte de vente, puisse lui être à bon droit opposée, un acquéreur dispose d’une action en GVC qui doit être engagée sous deux ans (délai de forclusion) à compter de sa découverte du vice, par ex. le dépôt du rapport de l’expert judiciaire (Cass. 3e civ. 7‑9‑2022 n° 21-17.598) .

Conseil. Outre un vendeur professionnel ou un «castor» (Cass. 3e civ. 15‑6‑2022 n° 21-21143 , il a été jugé qu’un vendeur non professionnel ne peut opposer une clause exonératoire de GVC s’il est prouvé qu’il connaissait le vice lors de la conclusion de la vente (Cass. 3e civ. 18‑1‑2023 n° 21-23977) .

Retrouvez les précisions, exemples et commentaires du Mémento Vente immobilière sur https://www.alertesetconseils.fr , Annexes, année 19, n° 3.

… des règles à intégrer côté acquéreur

Règle 1. Au titre de l’action en GVC, un acquéreur dispose d’une action dite «rédhibitoire» (résolution de la vente), et/ou «estimatoire» (diminution du prix), et/ou indemnitaire. Un acquéreur «a le choix entre l’action rédhibitoire et l’action estimatoire et peut, après avoir exercé l’une, exercer l’autre tant qu’il n’a pas été statué sur sa demande par une décision passée en force de chose jugée»(Cass. 1e civ. 18‑1‑2023 n° 19-10111) .

Règle 2. La Cour de cassation a jugé qu’un acquéreur, qui «a seul le choix des actions prévues par la loi» pour la GVC , peut accepter que le vendeur «procède, par une remise en état à ses frais, à une réparation en nature qui fait disparaître le vice et rétablit l’équilibre contractuel voulu par les parties» . Dans ce cas, l’acquéreur ne peut plus exercer l’action en GVC, dès lors que le vice (originaire) a disparu (Cass. 3e civ. 8‑2‑2023, n° 22-10743) . Notez qu’il peut néanmoins «solliciter l’indemnisation du préjudice éventuellement subi du fait de ce vice»(Cass. 1e civ. 14‑12‑2022 n° 21-20809) .

Règle 3. Dans son arrêt du 8‑2‑2023, la Cour de cassation précise que la règle 2 « ne peut pas être étendue à la réparation du vice caché par un tiers, laquelle, n’ayant pas d’incidence sur les rapports contractuels entre l’acquéreur et le vendeur, ne peut supprimer l’action estimatoire permettant à l’acquéreur d’obtenir la restitution du prix à hauteur du coût des travaux mis à sa charge pour remédier au vice»(Cass. 3e civ. 8‑2‑2023, n° 22-10743) . Ainsi, comme le souligne «l’abstrat» publié par la Cour de cassation, la réparation par un tiers du vice « ne supprime pas l’action estimatoire» de l’acquéreur. En l’espèce, l’acquéreur d’un logement en copropriété, confronté à un vice caché, avait accepté que la copropriété (le syndicat des copropriétaires) procède aux travaux de remise en état.

Notice sur https://www.alertesetconseils.fr , Annexes, année 19, n° 3.