AGENTS IMMOBILIERS - 14.03.2023

Mandat hors agence : gare à la preuve !

Un arrêt de la Cour de cassation invite tout agent immobilier (ou ADB) à faire preuve de la plus grande rigueur pour un mandat conclu hors agence avec un client. C’est-à-dire ?

Pour un mandat conclu hors agence... Lorsqu’un agent immobilier (AI) ou ADB régularise un mandat «hors agence» avec un particulier (personne physique), ou avec un professionnel employant moins de six salariés, il doit respecter une réglementation particulière. Un AI/ADB doit notamment prendre en compte une obligation d’information (spécifique) dite précontractuelle, et respecter le formalisme requis par la loi pour un mandat concerné (C. cons. art. L 221-1 et s.) . À défaut, le mandat concerné peut être annulé en justice à la demande du client, en principe.

Litige = preuve à rapporter. Par arrêt de principe, la Cour de cassation a jugé que la «charge de la preuve de l’accomplissement par le professionnel des obligations légales d’information mises à sa charge à l’occasion de la conclusion d’un contrat hors établissement pèse sur celui-ci . Il lui incombe dès lors de rapporter la preuve de la régularité d’un tel contrat au regard des mentions légales devant y figurer à peine de nullité»(Cass. 1e civ. 1‑2‑2023 n° 20-22176) . Il revient ainsi au professionnel de fournir aux juges, en cas de contentieux, l’ensemble des documents démontrant que le formalisme requis par la loi a bien été respecté.

En pratique. Un AI/ADB doit veiller à pouvoir justifier de la remise préalable au client d’une notice d’information précontractuelle (voir notre exemple). Une rubrique est à prévoir dans un mandat (notice) concernant le droit légal de rétractation (Cass. 1e civ. 31‑8‑2022 n° 21‑10075) . Pensez à remettre puis annexer au mandat le formulaire-type de rétractation (réglementaire), et l’avis d’information type (notice standardisée») exigé.

Conseil. Côté AI/ADB, sous conditions, vous pouvez vous prévaloir d’une «confirmation» par un client d’un mandat entaché de nullité, en raison d’un manquement au formalisme requis, s’il procède à «l’exécution volontaire» du mandat (ex. : bons de visites signés), ou s’il reconnaît votre droit à honoraires (cf. Cass. 1e civ. 31‑8‑2022 n° 21‑12968 n° 21‑12969 et n° 21‑10741 ; Cass. 1e civ. 7‑9‑2022 n° 21‑16254, CA Agen 11‑1‑2023 RG 21/00759 Portalis DBVO-V-B7F-C5KT) . Ceci peut permettre de faire obstacle à une demande d’annulation d’un mandat irrégulier, en veillant à inclure, dans un mandat conclu hors agence, une rubrique reproduisant les textes concernés du Code de la consommation (notice).

Notice, formulaire de rétractation, notice standardisée et notice d’information précontractuelle sur https://www.alertesetconseils.fr , Annexes, année 19, n° 2.

En cas de litige avec un client pour un mandat conclu hors établissement, veillez à pouvoir prouver le bon respect des obligations légales d’information, et du formalisme requis.

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