PATRIMOINE DU DIRIGEANT - IMMOBILIER - 24.03.2023

Microfoncier ou réel : quel régime privilégier ?

En matière de revenus fonciers, si vous percevez moins de 15 000 €, vous pouvez en principe bénéficier du régime du microfoncier. Est-il à privilégier dans toutes les situations ? Quelle autre alternative possible ? Nos conseils pour faire le bon choix.

La simplicité du microfoncier

Principe. Les contribuables dont le revenu brut foncier annuel n’excède pas 15 000 € relèvent de plein droit du régime du « microfoncier ». Pour les immeubles ou parties d’immeubles donnés en location, le revenu brut est constitué par le montant des recettes brutes perçues par le propriétaire, y compris éventuellement les recettes accessoires. Les recettes sont augmentées, le cas échéant, du montant des dépenses incombant normalement au bailleur et mises par convention à la charge des locataires. Enfin, il faut également ajouter les subventions et indemnités destinées à financer des charges déductibles.

Au moment de la déclaration. Le contribuable doit porter directement le montant de son revenu brut sur sa déclaration de revenus, sans souscrire de déclaration spécifique au titre des revenus fonciers (déclaration n° 2044). Le revenu imposable sera déterminé automatiquement par l’administration, qui appliquera un abattement forfaitaire de 30 %, réputé couvrir l’ensemble des charges de la propriété exposées pour l’acquisition ou la conservation du revenu foncier. Autrement dit, ce régime ne permet de déduire aucune charge directement du revenu brut.

Les exclusions au régime

Des recettes brutes qui excèdent le plafond. Dès lors que le revenu brut foncier excède 15 000 €, le régime du microfoncier cesse de s’appliquer. Le contribuable doit alors déclarer ses revenus fonciers selon le régime réel.

Exclusion de certains immeubles. Les propriétaires de certains immeubles ne peuvent pas bénéficier de ce régime d’imposition. Sont notamment concernés les monuments historiques et assimilés, et les logements au titre desquels est demandé le bénéfice d’une déduction dans le cadre des dispositifs Périssol, Besson, Robien, Borloo ancien, Robien ZRR, Scellier ZRR, Cosse.

Bon à savoir. Les contribuables bénéficiant des réductions d’impôt Duflot, Pinel, Denormandie ou Scellier demeurent éligibles au régime du microfoncier. Mais dans ce cas, ils ne peuvent bénéficier des déductions prévues par ces dispositifs.

Faire le choix du réel ?

Des charges élevées à déclarer. Si l’immeuble génère des charges qui excèdent 30 % des revenus bruts, il peut être avantageux d’opter pour le régime réel. Si ce régime impose de souscrire une déclaration annexe (n° 2044) à la déclaration de revenus, il permet surtout de déduire l’intégralité des charges payées en vue de l’acquisition et de la conservation de ce revenu foncier.

Une option globale pour trois ans. L’option pour le régime réel des contribuables relevant de plein droit du régime du microfoncier est exercée pour trois ans. En principe, l’option est à exercer dans le délai de déclaration. Cependant, la Cour administrative d’appel de Marseille a jugé qu’un contribuable qui n’a pas opté lors de la souscription de sa déclaration de revenus peut éventuellement, s’il y a intérêt, demander par voie de réclamation à ce que ses revenus fonciers soient imposés selon le régime réel d’imposition (CAA Marseille 4‑2‑2021 n° 19MA01186) . L’option s’applique pour l’ensemble des revenus fonciers du foyer fiscal.

Retrouvez les précisions, exemples et commentaires du Mémento Fiscal sur https://www.alertesetconseils.fr , Annexes, 21e  année, n° 15.

Si le régime microfoncier présente indubitablement l’avantage de la simplicité, il ne permet cependant pas de prendre en compte les charges pour leur montant réel. Vous pouvez alors avoir intérêt à opter pour le régime du réel, une option globale pour une période de trois ans, qui s’applique à l’ensemble des revenus fonciers du foyer fiscal.


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