Surélévation d’une copropriété : mode d’emploi
Pour décider de la surélévation
Le principe. La surélévation d’une copropriété par le syndicat des copropriétaires (SDC), pour créer de nouveaux lots privatifs, suppose de faire voter, en AG, une résolution à la majorité de l’article 26 de la loi du 10‑7‑1965, c’est-à-dire la double majorité des deux tiers (loi de 1965, art. 35) . À défaut, un second vote paraît possible à la majorité des voix de tous les copropriétaires (art. 25) , par le jeu de la «passerelle 26-1», si le projet a été d‘abord voté par la moitié des copropriétaires présents/représentés ou ayant voté par correspondance.
La nuance. Un vote à la majorité absolue (art. 25) suffit pour une surélévation visant à créer de nouveaux lots communs.
Conseil 1. Au vu d’un arrêt ancien (notice), certains estiment qu’un vote à l’unanimité est requis pour la surélévation d’une copropriété de grand standing.
Conseil 2. Une surélévation pour créer de nouveaux lots suppose une modification du règlement de copropriété (RC) et de l’état descriptif de division, ainsi qu’une nouvelle répartition des quotes-parts de charges, à faire voter en AG en bon ordre.
Retrouvez les précisions, exemples et commentaires du Mémento Gestion immobilière sur https://www.alertesetconseils.fr , Annexes, année 19, n° 3.
Pour la réalisation des travaux
Autorisation d’urbanisme. La surélévation suppose d’obtenir une autorisation d’urbanisme, pour les travaux. Si un permis de construire s’impose, l’intervention d’un architecte est obligatoire. Dans certaines communes, il est possible de demander une dérogation à certaines règles fixées par le PLU. Une dérogation à certaines règles de construction peut être aussi au préfet.
Facturation des travaux. Le coût des travaux de surélévation sont des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, et doivent faire l’objet d’appel de fonds spécifiques (décret du 17‑3‑1967 art. 44) . Notez que le suivi des travaux peut faire l’objet d’honoraires spécifiques, côté syndic (cf. contrat-type réglementaire - point 7.2.5.) .
Droit à indemnisation. Un copropriétaire qui subirait un (grave) préjudice en raison des travaux, a droit à une indemnité, sous condition. L’indemnité allouée doit être supportée par tous les copropriétaires, au prorata de leurs millièmes (loi 1965 art. 36) .
Conseil 1. L’ANIL a publié le 10‑2‑2023 un guide sur la surélévation d’une copropriété. Ce guide fournit d’utiles informations au plan juridique, technique, financier et fiscal, pour un projet de surélévation. Notez qu’un référé-expertise dit «préventif» est «hautement» recommandé par le guide.
Conseil 2. Côté syndic de copropriété, veillez à ce qu’une assurance dommages-ouvrage (CCH) soit souscrite pour les travaux de surélévation.
Ce qu’il faut aussi savoir
Vente après surélévation. Une fois la surélévation réalisée, les copropriétaires de locaux situés, en tout ou partie, sous la surélévation, bénéficient d’un droit de priorité en cas de vente de lots privatifs créés. Avant la vente d’un lot, le syndic doit notifier à chaque copropriétaire concerné l’intention du SDC de vendre le lot, avec le prix envisagé. La notification vaut «offre de vente» durant deux mois (loi 1965, art. 35 al. 4) .
Cession du droit de surélévation. Des règles particulières s’appliquent pour la cession, par le SDC, du droit de surélever une copropriété (notice). Tenez compte de la doctrine fiscale, actualisée le 16‑2‑2023, pour l’exonération prévue en matière de plus-value immobilière, en cas de cession.
Pour une mise en copropriété. Une «convention» «réservant» le droit de surélévation à un copropriétaire ou un tiers n’est pas possible. Mais un RC peut prévoir un lot transitoire à ce sujet. Le droit de surélever peut en effet «constituer la partie privative d’un lot transitoire»(loi 10‑7‑1965 art. 37-1) .
Notice et guide sur https://www.alertesetconseils.fr , Annexes, année 19, n° 3.