BAIL D’HABITATION - LOCAUX LOUÉS - 18.04.2023

Décence énergétique : quid pour un bail d’habitation en cours ?

Pour le critère énergétique requis...

Depuis le 1‑1‑2023. En vertu de l’article 6 de la loi 89-462 du 6‑7‑1989 et de l’article 3 bis du décret 2002-120 du 30‑1‑2002 (décret décence), pour pouvoir être loué (hors meublé de tourisme), tout logement individuel ou en mono/copropriété (rép. min. n° 4019 du 28‑3‑2023 JOAN p. 2937) doit avoir une consommation d’énergie finale , au vu d’un DPE valide, inférieure à 450 kWhEF/m²/an. Un calcul (conversion) est à effectuer pour déterminer si, au vu d’un DPE réalisé avant le 31‑12‑2022, un logement respecte ou non le seuil fixé (notice).

À partir du 1‑1‑2025. Le niveau de performance énergétique minimal requis pour la décence, au titre d’un DPE, sera le suivant : classement F à partir du 1‑1‑2025, E à compter du 1‑1‑2028, D à partir du 1‑1‑2034 (loi 6‑7‑1989, art. 6 - au 1.1.2025) .

Conseil. Les pouvoirs publics ont publié en mars 2023 un projet de décret visant notamment à modifier, à compter du 1‑1‑2025, la rédaction de l’article 3 bis du décret de 2002 (voir notice) .

Retrouvez les précisions, exemples et commentaires du Mémento Gestion immobilière sur https://www.alertesetconseils.fr , Annexes, année 19, n° 5.

Une «doctrine» des pouvoirs publics...

La «précision» des pouvoirs publics. Dans la nouvelle notice d’information réglementaire à joindre à un bail (A&C Immobilier 19e année, n° 4, p. 1) , et diverses publications (notice), les pouvoirs publics indiquent que le critère énergétique pour la décence s’applique «aux nouveaux contrats de locationetaux renouvellementsoureconductions tacites de contrats»(cf. notice rubrique 2.1.) .

Bail signé avant le 31‑12‑2022. Pour les pouvoirs publics, un logement concerné doit respecter le critère de 450 kWhEF/m²/an «au moment» de sa reconduction tacite, sous peine de pouvoir être considéré comme indécent et donner lieu aux mesures en justice prévues (cf. loi 1989, art. 20-1) . En outre, si un bailleur n’a «pas d’obligation de fournir proactivement un DPE à son locataire lors de la reconduction tacite du bail en application de la loi, ce dernier est en revanche en droit d’exiger un DPE valide lors d’une reconduction tacite (ou à la suite de celle-ci) pour pouvoir justifier du respect du critère de décence»(rép. min. n° 2902 du 28-3‑2023- JOAN p. 2934) .

Qui peut prêter à discussion...

Jusqu’en 2025. La doctrine des pouvoirs publics peut être à notre avis contestée, en l’état, à tout le moins jusqu’au 31‑12‑2024, pour un bail signé avant le 1‑1‑2023 puis tacitement reconduit (avant le 31‑12‑2024). Pour le critère énergétique, un texte précise en effet expressément que, jusqu’à cette date, les «contrats de location en cours» au 1‑1‑2023 «demeurent soumis aux dispositions qui leur étaient applicables»(loi 2019-1147 du 8‑11‑2019 art. 17 III) . Un autre texte précise, en l’état , que le critère de 450 kWhEF/m²/an ne s’applique «qu’aux nouveaux contrats de location conclus à compter» du 1‑1‑2023 (décret 2021-19 du 11‑1‑2021 art. 2) . Notons qu’un DPE n’est en outre exigible qu’en cas de renouvellement (formel) d’un bail (loi 6-7‑1989 art. 3-3, décret 2008-461 du 15‑5‑2008 art. 5) .

À compter du 1‑1‑2025. Une discussion sera permise sur les règles applicables pour un bail en cours, à cette date. Une loi a en effet prévu que les nouvelles versions des articles 6 et 20-1 de la loi de 1989 entrent en vigueur le 1‑1‑2025, sans autre précision (loi 2021-1104 du 22‑8‑2021 art. 160 II) . Il pourrait être jugé qu’un bail en cours est concerné.

Conseil 1. Coté agent immobilier et ADB, la prudence est de mise pour une (re)mise en location et en gestion locative. Consultez notre conseil distinct (A&C Immobilier 19e année, n° 5, p. 5) .

Conseil 2. Le mécanisme de «gel» des loyers, pour un logement classé F/G (A&C Immobilier 18e année, n° 10, p. 1) , concerne tous les baux «conclus, renouvelés ou tacitement reconduits» depuis le 24‑8‑2022 (loi 2021-1104 du 22‑8‑2021 art. 159 IV) .

Notice et projet de décret sur https://www.alertesetconseils.fr , Annexes, année 19, n° 5.