Local professionnel : achat privé ou par la société ?
L’enjeu. L’acquisition de locaux professionnels permet notamment de constituer un patrimoine immobilier en vue de la retraite. Vous avez la faculté d’acquérir les locaux à titre personnel ou par le biais de votre entreprise, voire encore par l’intermédiaire d’une SCI. Ce choix revêt une importance non négligeable car il conditionne au plan fiscal le droit à déduction de l’investissement, des charges y afférentes, ainsi que les modalités d’imposition de la plus-value éventuelle en cas de revente.
Une acquisition par la société
Des déductions avantageuses. Vous devez inscrire le prix de revient des locaux sur le registre des immobilisations. En contrepartie, vous avez la possibilité de passer en charges professionnelles les frais d’acquisition, la taxe foncière, les dépenses d’entretien et de réparation, les intérêts de l’emprunt souscrit pour l’achat des locaux. Et vous bénéficiez aussi du droit de déduire des amortissements au titre de chaque exercice, sur une durée de 25 ans en général.
Mais... Le principal inconvénient réside dans le coût fiscal en cas de revente. En effet, la plus-value de cession sera intégrée à votre bénéfice soumis à l’impôt sur les sociétés. Elle sera calculée d’après la différence entre le prix de vente et la valeur résiduelle comptable (le prix d’acquisition diminué des amortissements pratiqués). Et si vous vendez l’immeuble une fois qu’il est entièrement amorti, la plus-value correspondra à la valeur totale du bien. Notez toutefois que les entreprises soumises à l’impôt sur le revenu peuvent bénéficier de dispositifs avantageux. Par ailleurs, le fait de détenir les murs dans la société peut constituer un frein à la cession de l’entreprise dans la mesure où le repreneur potentiel doit acheter l’intégralité de la société dont les locaux dans lesquels l’activité est exercée. Cette situation est susceptible de représenter un budget trop important pour l’acquéreur qui peut préférer opter dans un premier temps pour l’acquisition de l’outil d’exploitation, avant d’envisager par la suite l’achat de murs professionnels. Notez enfin qu’en cas de difficultés financières de l’entreprise, l’immobilier qui n’a pas été dissocié de la société constitue alors un gage supplémentaire pour les créanciers.
Conserver le local dans le patrimoine privé
Peu de frais déductibles. Votre société ne peut déduire que les dépenses courantes d’entretien et de réparation relatives à ces locaux professionnels.
Mais... En revanche, si l’entreprise se trouve confrontée à de gros problèmes de trésorerie au point de devoir déposer le bilan, votre patrimoine immobilier personnel est sauvegardé sauf dans des cas assez exceptionnels où le dirigeant serait tenu responsable de graves fautes de gestion.
Et un régime de plus-value avantageux. Si vous décidez un jour de vendre les murs, la cession est soumise au régime des plus-values des particuliers. Cependant, par le biais des abattements pour durée de détention, la plus-value est exonérée totalement au terme de 22 ans au regard de l’impôt sur le revenu. Seuls, les prélèvements sociaux restent partiellement dus jusqu’à la 30e année.
Conseil. Si votre objectif est de conserver le bien afin de vous constituer un patrimoine immobilier, pour vous ménager des revenus locatifs pour la retraite, l’acquisition en direct est à privilégier, le mieux étant de la réaliser par le biais d’une SCI : vous faciliterez ainsi la location à un repreneur et/ou la transmission à vos enfants.