VENTE IMMOBILIÈRE - COMPROMIS DE VENTE - 18.04.2023

Vente d’une maison : gare à la rédaction des actes pour le descriptif du bien et les assurances obligatoires !

Une décision rendue le 16 mars 2023 par la Cour de cassation mais aussi une réponse ministérielle invitent les agents immobiliers et notaires à la rigueur dans la rédaction de leurs actes de vente (descriptif du bien, assurances obligatoires). C’est-à-dire ?

Gare aux assurances obligatoires

Pour la vente d’une maison concernée... Pour la vente d’une maison construite il y a moins de 10 ans, ou qui a fait l’objet de gros travaux (réhabilitation...) il y a moins de dix ans, la loi impose un formalisme particulier à respecter, dans les actes de vente, concernant les assurances obligatoires : assurance dommages-ouvrage (DO), assurance en responsabilité civile décennale (RCD) des intervenants. Des attestations d’assurance en ordre sont à joindre aux actes (C. ass. art. L 243-2 al. 2) .

Prudence de mise... Dans une réponse ministérielle, les pouvoirs publics ont souligné que, pour un bien concerné, un «notaire est tenu de mentionner, dans le corps de l’acte ou en annexe, l’existence des assurances obligatoires, de vérifier l’exactitude des déclarations du vendeur faisant état de la souscription effective de ces contrats et même de vérifier personnellement l’efficacité de la police responsabilité décennale souscrite. Le notaire doit indiquer clairement si les travaux relatifs au bien cédé sont garantis ou non par une assurance de dommages-ouvrage» . (rép. min. n° 01538 du 8‑12‑2022 JO Sénat p. 6369) . Il a déjà été jugé qu’un notaire doit «s’assurer de l’effectivité des mentions qu’il porte dans l’acte rédigé par ses soins et ne peut à ce titre se contenter de reproduire des déclarations de l’une des parties sans en vérifier l’effectivité»(CA Rennes 5‑4‑2022 RG 20/03229 Portalis DBVL V B7E QYM5) .

Conseil. Un agent immobilier (AI), chargé de la rédaction d’une promesse de vente, sera bien avisé de prendre les mêmes précautions (CA Poitiers 8-11‑2022 RG 20/03015 Portalis DBV5-V-B7E-GEXA) .

Retrouvez les précisions, exemples et commentaires du Mémento Vente immobilière sur https://www.alertesetconseils.fr , Annexes, année 19, n° 5.

Gare au descriptif du bien...

Affaire vécue. Un AI est mandaté pour la vente d’un pavillon de type «Mondial Pratic». L’AI se charge de la rédaction du compromis de vente avec un acquéreur. Un diagnostic «amiante», joint au dossier de diagnostic technique (DDT) remis lors de la signature du compromis, conclue à l’absence d’amiante. À la suite de la vente, finalisée chez un notaire, l’acquéreur découvre la présence d’amiante dans le pavillon, ce qui le rend inhabitable. L’acquéreur décide d’assigner le diagnostiqueur.... mais aussi l’AI, en indemnisation de ses préjudices (coût des travaux de désamiantage...).

La décision. La Cour de cassation a approuvé la condamnation «in solidum» (solidaire) de l’AI avec le diagnostiqueur, pour les motifs suivants. D’une part, en «sa qualité de professionnel de l’immobilier, mandataire du vendeur», l’AI «ne pouvait ignorer que le bien dont il réalisait la vente était une maison du type «Mondial Pratic», procédé de construction à base de plaques en fibrociment contenant de l’amiante» . D’autre part, il «incombait» à l’AI «de mentionner la date et le type de construction de la maison dans la promesse de vente, s’agissant de caractéristiques essentielles du bien vendu» . Pour les juges, l’AI «avait commis une faute engageant sa responsabilité» . Au final, la responsabilité de l’AI a été retenue en l’espèce à hauteur de 15 %, et celle du diagnostiqueur à hauteur de 85 %, pour diagnostic erroné (Cass. 3e civ. 16‑3‑2023 n° 21-25082 - en appel : CA Paris 28-9‑2021 RG 19/20805 Portalis 35L7- V B7D CA7AO) .

Leçon à tirer. L’arrêt invite tout AI (et notaire) à être très précis sur le descriptif d’un bien, dans ses actes de vente, notamment s’il présente des risques au vu de son ancienneté ou structure (ex. maison de type préfabriqué, longère, chalet...). Un AI (ou notaire) se doit de mentionner, dans ses actes, la «date et le type de construction»(dans le même esprit : Cass. 3e civ. 19-12-2007, 06-19343) .

Notice et arrêt d’appel sur https://www.alertesetconseils.fr , Annexes, année 19, n° 5.

Un agent immobilier ou notaire se doit de préciser la date (période) de construction et le type de construction dans ses actes de vente. Pour une maison construite (ou réhabilitée) il y a moins de dix ans, il doit veiller à bien y porter les mentions requises pour les assurances obligatoires DO/RCD, en y annexant les attestations disponibles.

Contact

Éditions Francis Lefebvre | 42 Rue de Villiers, CS50002 | 92532 Levallois Perret Cedex

Tél. : 03 28 04 34 10 | Fax : 03 28 04 34 11

service.clients.pme@efl.fr | pme.efl.fr

SAS au capital de 241 608 € • Siren : 414 740 852
RCS Nanterre • N°TVA : FR 764 147 408 52 • APE : 5814 Z