COPROPRIÉTÉ - DIVERS - 03.05.2023

Copropriété : les frais et honoraires qu’un copropriétaire doit supporter seul

Frais à individualiser : l’essentiel

Vente d’un lot. Le copropriétaire-vendeur doit supporter seul les frais et honoraires du syndic pour les «prestations effectuées» à son profit. Sont concernés les frais de dresse de l’état daté, dans la limite du plafond de 380 € TTC (décret 2020-153 du 21‑2‑2020) , et les frais liés à l’opposition «art. 20 I». En cas de vente par adjudication d’un lot, il revient à l’adjudicataire de supporter le coût de l’état daté (Cass. 3e civ. 20‑5‑2021 n° 20-15633) .

Charges impayées . Les frais nécessaires, exposés pour recouvrer une créance (justifiée) contre un copropriétaire, sont à la charge de celui-ci. Sont notamment concernés les frais de mise en demeure, de relance et de prise/mainlevée d’hypothèque après mise en demeure, outre les droits/émoluments des actes d’un commissaire de justice et le droit de recouvrement/encaissement. Les frais de recouvrement n’incluent pas les dépens liés à une instance (Cass. 3e civ. 9‑11‑2022 n° 21-20516) .

Travaux. Un copropriétaire doit supporter les dépenses liées à des travaux d’intérêt collectif réalisés en parties privatives de son lot.

Astreintes. Si des travaux prescrits par l’administration et votés en assemblée générale (AG) n’ont pu être réalisés (à temps) en raison de la «défaillance» d’un copropriétaire, celui-ci doit supporter seul les astreintes (par lot) éventuellement dues.

Copies. Un copropriétaire qui demande au syndic la copie de pièces justificatives des charges, du carnet d’entretien ou de diagnostics techniques de l’immeuble, doit supporter les frais afférents (décret 17‑3‑1967 art. 33 al. 4) . Il en va de même pour une copie certifiée conforme ou un extrait de PV d’AG et annexes (hors cas de notification imposée).

AG spéciale. Un copropriétaire doit supporter les frais d’organisation et de tenue d’une AGE demandée par ses soins pour une question ne concernant que ses droits ou obligations (loi 1965 art. 17-1 AA) .

Conseil. Côté syndic, veillez à bien préciser, dans vos contrats, la tarification pratiquée HT/TTC (cf. contrat réglementaire - point 9) .

Retrouvez les précisions, exemples et commentaires du Mémento Gestion immobilière sur https://www.alertesetconseils.fr , Annexes, année 19, n° 6.

Frais de procédure : précisions

Principe. Comme l’a jugé la Cour de cassation en mars 2023, en application de l’article 10 de la loi du 10‑7‑1965, des «frais de procédure constituent des charges de copropriété auxquels» tous «les copropriétaires sont tenus de participer» à hauteur de la quote-part afférente à chaque lot , en principe (Cass. 3e civ. 16‑3‑2023 n° 22-11756) .

Exception. Une exception est prévue dans le cas où une procédure oppose la copropriété à un copropriétaire, par ex. une procédure en recouvrement pour impayés de charges. Dans ce cas, si le copropriétaire «gagne» le procès, il doit être dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la «dépense commune» des «frais de procédure» lato sensu (notice). La charge des frais doit être répartie entre tous les autres copropriétaires. Les juges peuvent néanmoins en décider autrement «en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige»(loi 10‑7‑1965 art. 10-1 al. 6 et 7) .

Bon à savoir. Si un copropriétaire obtient en justice la condamnation de la copropriété à l’indemniser au titre de désordres, il est/reste tenu de «participer «à cette indemnisation à hauteur de sa quote-part, au titre de l’article 10 de la loi de 1965 (Cass. 3e civ. 20‑6‑2019 n° 18-12714) . Une question dite «QPC» a été écartée, à ce sujet, au motif que «la contribution pour sa quote-part à l’indemnisation» (et à l’astreinte éventuelle) mise à la charge de la copropriété «découle de sa qualité de copropriétaire, membre du syndicat» des copropriétaires (Cass. 3e civ. 15‑11‑2018 n° 18-12714) .

Notice sur https://www.alertesetconseils.fr , Annexes, année 19, n° 6.