Plus-value sur résidence principale et divorce...

Le principe : une exonération fiscale

Le coût fiscal d’une vente. La plus-value réalisée à l’occasion de la vente d’un bien immobilier est soumise à l’impôt sur le revenu, au taux de 19 %, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux calculés actuellement au taux de 15,5 %.

Un abattement. Le montant de la plus-value est diminué d’un abattement qui varie selon la durée de détention de l’immeuble vendu. Cet abattement est ainsi fixé à :

• 2 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième,
• 4 % pour chaque année de détention au-delà de la 17^e et
• 8 % pour chaque année de détention au-delà de la 24^e.

Une exonération... La plus-value réalisée à ­l’occasion de la vente de votre résidence principale est totalement exonérée d’impôt. Toutefois, pour que cette exonération soit acquise, il faut que le logement vendu constitue effectivement la résidence principale du vendeur au jour de la vente...

Habitation principale lors de la vente

Résidence principale. Est qualifiée de résidence principale la « résidence habituelle et effective du propriétaire » (article 150 U du CGI).

Une tolérance. L’occupation à titre de résidence principale du bien vendu au moment de la vente n’est pas toujours effective. C’est pourquoi il est admis qu’un immeuble vacant au moment de la vente, mais qui a été occupé comme résidence principale jusqu’à sa mise en vente, ouvre droit à l’exonération si la cession intervient dans les délais normaux de vente (estimés à un an dans un contexte économique « normal »).

En cas de divorce... En cas de séparation ou de divorce, l’un des conjoints peut être contraint de quitter le domicile conjugal. Le bénéfice de l’exonération sera-t-il acquis dès lors que le logement ne constituera plus, pour l’un des ex-conjoints, sa résidence principale ?

Une autre tolérance. L’administration admet, lorsque l’immeuble cédé ne constitue plus, à la date de la cession, la résidence principale du contribuable, que celui-ci puisse néanmoins bénéficier de l’exonération fiscale dès lors que le logement a été occupé par son ex-conjoint jusqu’à sa mise en vente et que la cession intervient dans les délais normaux de vente. Le bénéfice de cette exonération n’est soumis à aucun délai entre la date de la séparation et la date de mise en vente (BOI-RFPI-PVI-10-40-10 n° 250 et suivants et Rép. min. à Morel-A-L’huissier n° 13927 du 26.03.2013).

À noter. La mesure de tempérament est applicable aux concubins qui se séparent et aux partenaires qui rompent un Pacs.

Le cas de l’immeuble en construction. Par principe, un immeuble en cours de construction ne constitue pas, au moment de sa vente, la résidence habituelle et effective du cédant. La plus-value réalisée à l’occasion de cette vente ne peut donc en principe bénéficier de l’exonération.

Encore une tolérance. Toutefois, dans le cas où la cession d’un immeuble en cours de construction est réalisée par un couple en instance de divorce, il est admis que l’exonération prévue en faveur des résidences principales puisse s’appliquer. Il faut toutefois que les intéressés apportent la preuve que l’immeuble cédé était destiné à leur habitation principale et qu’ils ne soient pas propriétaires du logement qu’ils occupent durant la construction de leur future habitation.