Mandat de gestion : gare aux travaux !

Une affaire à méditer

Où le voisin se plaint... Dans une copropriété, le propriétaire d’un appartement est confronté à de nombreux sinistres en dégât des eaux (DDE). Ils trouvent leur origine dans des fuites d’eau provenant de la salle de bains (SDB) d’un logement loué, situé au-dessus de l’appartement. Le propriétaire décide de réclamer réparation au bailleur concerné, notamment pour son préjudice de jouissance.

Où l’ADB est mis en cause... Le bailleur (et son assureur) appelle en garantie l’ADB qui, depuis de nombreuses années, assure la gestion du logement. Il soutient que sa responsabilité est engagée, au titre de son mandat, pour ne pas avoir fait correctement le nécessaire dans le logement afin d’éviter les sinistres. L’ADB lui rétorque qu’il lui a adressé plusieurs devis de réparation destinés à remédier aux fuites d’eau, mais sans qu’il n’ait jamais donné suite... Un argument suffisant ?

À juste titre ? La Cour de cassation vient d’approuver la condamnation de l’ADB à garantir le bailleur, à hauteur de 85 % des sommes mises à sa charge. Au vu de l’espèce, elle juge que « peu importe l’attitude du propriétaire » (sic), l’ADB « avait commis une faute de gestion en ne prenant pas les mesures nécessaires à la bonne gestion du bien » . (Cass. 1e civ. 18.02.2015 n° 13-26092) .

Des enseignements à tirer

Mandat : gare à la clause « travaux ». Pour motiver sa décision, la Cour de cassation a pris soin de relever que le mandat de l’ADB lui conférait les plus « larges pouvoirs » pour la gestion du logement. Il lui revenait ainsi de « faire assurer toutes réparations », outre de « passer à cet effet les devis et marchés » . L’arrêt invite à cet égard tout ADB à rédiger avec soin la clause d’un mandat pour la mise en œuvre de travaux incombant au bailleur, afin de pouvoir au besoin lui opposer son refus de les réaliser (là où son accord préalable est exigé).

Logements : gare à la vétusté. La Cour de cassation a aussi pris soin de noter que les sinistres étaient « dus à la vétusté » de l’installation sanitaire (SDB), qui aurait du être remplacée. Étant relevé que des fuites d’eau étaient vite apparues après l’entrée du locataire, l’ADB s’est ainsi vu reproché de s’être contenté de réparations ponctuelles durant de nombreuses années. Côté ADB, la leçon est claire : ne laissez jamais perdurer de graves désordres (connus/imputables au bailleur), et veillez par tout moyen à ce qu’il y soit (vite) remédié par des travaux appropriés .

Où la prudence s’impose

Gestion locative. L’arrêt invite aussi tout ADB à faire preuve de prudence pour la gestion d’un logement (ancien) loué depuis de nombreuses années. Il sera bien avisé d’y (faire) régulièrement vérifier l’état d’équipements (eau, électricité, gaz, etc.) qui, au fil du temps, peuvent être à l’origine de sinistres en raison de leur vétusté. Si tel est le cas, avertissez le bailleur que des travaux s’imposent (verrouillez une reconnaissance de conseils).

Penser aussi au locataire. Le locataire d’un logement peut aussi rechercher la responsabilité d’un ADB s’il «  fait preuve d’une négligence blâmable » dans la réalisation de travaux à réaliser, relevant de l’urgence (Cass. 1e civ. 30.09.2010) .

Mise en location/relocation. Si, tel en l’espèce, l’état des lieux d’un logement révèle une humidité « suspecte » en SDB, il est sage d’en (faire) déterminer l’origine pour au besoin programmer les travaux (incombant au bailleur) qui s’imposent.