Demande de renouvellement : faut-il vite réagir ?

Où un renouvellement est demandé...

Côté locataire. À l’échéance de son bail, un locataire qui veut obtenir son renouvellement (formel) peut/doit en faire la demande au bailleur (C. com. art. L 145-10) . Cette demande peut/doit être faite dans les six mois qui précèdent la fin du bail (à défaut, à tout moment au cours de sa prolongation). Notez que, à la suite de la loi Macron du 06.08.2015, le locataire peut notifier sa demande par voie d’huissier, mais aussi par une simple LRAR (y compris pour un bail en cours au 08.08.2015, à notre avis).

Côté bailleur. L’article L 145-10 du Code de commerce précise que, dans les trois mois de la notification de la demande du locataire, son bailleur doit lui « faire connaître » s’il refuse le renouvellement. Le texte indique en outre que, à défaut « d’avoir fait connaître ses intentions » au locataire dans le délai (préfixe) de trois mois, le bailleur « est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent » .

Le délai légal n’est pas « impératif »...

Une thèse qui perdure...  Par une lecture audacieuse de l’article L 145-10, certains plaideurs et juges considèrent que l’absence de réponse du bailleur dans le délai de trois mois, ou une réponse tardive, oblige celui-ci à renouveler la location aux mêmes conditions (loyer, etc.) que le bail antérieur. En clair, un bailleur qui s’abstient de répondre sous trois mois serait « pieds et poings liés »...

Sans modération...  Dans une affaire, une Cour d’appel a cru pouvoir juger que l’absence de réponse sous trois mois empêcherait un bailleur d’exercer le « droit d’option » qui lui est reconnu par l’article L 145-57 du Code de commerce. Rappelons que ce texte permet au bailleur, tel en cas de désaccord sur le loyer, de refuser le renouvellement d’un bail, en payant une indemnité d’éviction.

Halte-là ! Par un arrêt de principe, la Cour de cassation vient de « mettre le holà » à pareille thèse, en confirmant avec force la règle suivante : « l’acceptation de principe du renouvellement du bail résultant de l’absence de réponse du bailleur à une demande de renouvellement formée par son locataire ne présente qu’un caractère provisoire » . À ce titre, cette acceptation « ne fait pas obstacle à l’exercice ultérieur du droit d’option du bailleur »(Cass. 3e civ. 16.09.2015 n° 14-20461) .

Conseil. Si le bailleur décide ainsi d’exercer son droit d’option, il doit le faire sans équivoque, et sa décision sera « irrévocable » (cf. p.ex. Cass. 3e civ. 09.06.2015 n° 13-21889) .

Mais des nuances s’imposent...

Pour refuser le renouvellement. S’il entend refuser le renouvellement d’un bail sans indemnité, pour des motifs (légitimes) antérieurs à la demande du locataire, et connus de lui, un bailleur se doit de répondre dans le délai de trois mois (Cass. 3e civ. 04.05.1982) . Veiller alors à en passer par un acte d’huissier (une LRAR ne suffit pas).

Pour (faire) augmenter le loyer. Un bailleur, qui veut demander un nouveau loyer pour le bail renouvelé, a intérêt de répondre au locataire dans le délai de trois mois, en lui précisant le montant proposé. Certes, s’il laisse passer le délai, la loi lui permet de notifier ensuite cette demande par voie d’huissier, LRAR, ou mémoire. Et il « n’est pas privé du droit de demander la fixation d’un nouveau loyer » en justice (Cass. 3e civ. 04.05.2011) , sous réserve d’agir à temps (prescription biennale). Mais il ne pourra ensuite prétendre à l’application d’un nouveau loyer qu’à partir du jour de sa demande.