URBANISME - DIVERS - 06.10.2015

« Une démolition, c’est plus permis ? »

Une réforme à apprécier...

La réforme : en bref. Dans le but de « sécuriser les projets de construction », la loi Macron est venue modifier le régime de l’action en démolition qui peut être engagée devant le juge civil, au titre de l’article L 480-13 du Code de l’urbanisme. Ce texte prévoit que, lorsqu’une construction a été « édifiée conformément » à un permis de construire (PC), son propriétaire peut être condamné à la démolir, du fait de la méconnaissance d’une règle d’urbanisme ou servitude d’utilité publique, si le PC a été (au préalable) annulé par le juge administratif.

Ce qui a changé. La loi a restreint le domaine de l’action en démolition qui peut ainsi être engagée par un tiers devant le juge civil, sur le fondement de l’article L 480-13, en présence d’un PC illégal. Désormais, la démolition ne peut être demandée (et ordonnée) que si la construction litigieuse est située dans l’une des 15 « zones » définies par le nouveau texte. En faisant simple, sont concernées des zones à risque ou sensibles d’un point de vue patrimonial, culturel ou environnemental (cf. notice). Notons que, là où elle reste possible, l’action en démolition doit, comme par le passé, être engagée dans les deux ans suivant la décision annulant le PC, sous peine d’irrecevabilité.

La nuance. En dehors des zones visées par la loi Macron, un tiers qui parvient à faire annuler un PC « illégal » reste fondé à réclamer des dommages et intérêts au constructeur, devant le juge civil, pour ses préjudices. Son action doit être engagée au plus tard dans les deux ans suivant l’achèvement des travaux, à peine d’irrecevabilité.

À sa juste mesure...

Devant le juge civil. Un tiers (voisin p.ex.) reste toujours fondé à réclamer la démolition d’un ouvrage (construit conformément à un PC), en se fondant sur une règle de droit civil. Il peut à cet égard se prévaloir de troubles anormaux de voisinage, d’un empiétement, du non-respect d’une servitude légale (vue p.ex.) ou privée, ou de la violation des règles sur la mitoyenneté, etc. Reste que, s’il se prévaut uniquement de la violation d’une règle d’urbanisme, sa demande sera jugée irrecevable s’il n’a pas agi en nullité du PC devant le juge administratif (Cass. 3e civ. 07.07.2015) .

Devant le juge administratif. Un tiers, qui se plaint d’un permis « illégal », conserve la possibilité de saisir le juge des référés du tribunal administratif pour « tenter » d’empêcher le démarrage d’un chantier (ou le faire interrompre). Reste que le juge, qui doit statuer sous 15 jours, peut uniquement faire droit à sa demande s’il existe un « doute sérieux » sur la légalité du permis...

À sa juste valeur...

Construction sans permis. Une construction réalisée sans PC, là où il s’impose, peut continuer de donner lieu à des poursuites pénales, avec démolition sous astreinte à la clef. Mais notez que la délivrance ultérieure d’une « autorisation régulière » (PC dit de régularisation), si elle ne fait certes pas « disparaître » l’infraction, fait « obstacle à une mesure de démolition ou de remise en état des lieux »(Cass. crim. 05.05.2015 n° 14-83669) .

Construction non conforme. Un ouvrage, construit sans respecter le PC accordé, peut aussi donner lieu à des poursuites pénales, avec «  mise en conformité » obligatoire voir démolition à la clef, si la situation ne peut être régularisée avec un PC modificatif (Cass. crim. 16.06.2015 n° 14-83717) .

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